Ситуация в сфере торговой недвижимости и влияние на нее экономико-политического кризиса

Организация места для розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг составляет задачу специалистов сферы торговой недвижимости как сегмента коммерческой недвижимости, который в настоящее время находится в стадии развития. Изучение структуры потребительских расходов демонстрирует рост привлекательности приобретения товаров украинским населением в местах продажи формата ТРЦ. При этом собственникам центров хорошо известно, что средний украинский потребитель довольно беден, поэтому большая часть сделанных покупок является товарами первой необходимости. В связи с этим стоимость аренды для продуктовых магазинов значительно ниже, чем для точек продажи одежды, обуви, техники и пр. Для продукции же самого высокого ценового сегмента (или класса luxury), которая также имеет своего покупателя, стоимость аренды определяется в каждом случае по отдельной договоренности. Успеху деятельности любого ТРЦ будут в значительной степени способствовать: оптимальное расположение (возможность подъезда как на личном, так и на общественном транспорте); соблюдение правильных пропорций типов продаваемой продукции; высокое качество проектирования и дизайна в контексте обеспечения у посетителя стойкого ощущения заботы о нем; продуманность всех решений, направленных на создание уникальной атмосферы центра; обоснованный прогноз деятельности с разным горизонтом прогнозирования. Развитие торговой недвижимости в крупных городах постепенно распространяется и на меньшие по численности жителей населенные пункты. Общей закономерностью при этом является максимальная популярность в рейтинге продукции, реализуемой в ТРЦ, таких позиций: продукты питания (супермаркет известного сетевого бренда); одежда модного производителя.

Поскольку современная торговая недвижимость радикально отличается от существовавшей еще два десятилетия назад, когда наследие советской системы торговли пытались приспособить к уже на тот момент существенно изменившимся условиям. Важным вопросом при изучении этого рынка является построение классификационной системы и выделение соответствующих критериев, что позволит проводить обоснованный анализ его состояния и развития. Для формата крупных центров, который сейчас является наиболее популярным, в качестве таких критериев специалисты выделяют: размер объекта; тип здания (отдельный блок, комплекс сооружений); целевую аудиторию; ассортимент реализуемой продукции (гастроном, универсам и пр.); товарная специализация (многофункциональный или специализированный центр); зону охвата; характеристики арендаторов. В последний период используется и региональный критерий.

В Украине развитие этого сегмента демонстрирует колебательный характер, что обусловлено корреспондированием показателей (цена продажи, цена аренды, площади, введенные в аренду, уровень вакантности и пр.) с общими закономерностями экономического развития страны. В целом доля возведенной торговой недвижимости в общем объеме строительства в последнее десятилетие меняется в диапазоне 5–10%. Быстрый рост ввода площадей для торговли в докризисный период (до 2008 г.) сопровождался существенным увеличением цены продажи таких объектов (максимальный базисный прирост к началу 2005 г. составил 132,6%) при наращивании количества крупных центров. Средняя цена продажи наблюдалась при широком размахе вариации этого показателя. Разброс цен в большой мере обусловлен посещаемостью ТЦ, которая, в свою очередь, значительно зависит от оптимальности места расположения центра. Далее темп прироста цен даже перешел в зону негативных значений, однако рост площадей продолжался виду существенной их нехватки. Таким образом, от негативного воздействия кризиса 2008 года отечественный рынок торговой недвижимости пострадал меньше всех других сегментов недвижимости. Однако к 2011 году по основной характеристике насыщенности рынка (а именно, по показателю торговой площади в ТЦ на 1000 жителей) Украина все еще пребывала в хвосте европейских стран, а ее показатель (48 кв. м на 1000 чел.) был в 8,44 раза меньше, чем у лидера – Швеции. В это время рынок торговой недвижимости вновь демонстрировал уверенные темпы роста при таких основных тенденциях: уверенный набор популярности крупных форматов; динамичное увеличение наполняемости объектов; возникновение модной тенденции по проведению выходных всей семьей в торгово-развлекательном центре; повышение спроса на объекты высоких категорий; соответствующее снижение уровня вакантности; постепенный подъем арендных цен (ежегодный средний показатель – порядка 3–15%, уровень определяется качеством и прибыльностью объекта); активизация сетевых ритейлеров (и отечественных, и зарубежных) с выходом на рынок международных сетевых операторов; внедрение западного опыта продвижения формата масштабной загородной торговли.

Если оценивать рынок в региональном разрезе, то самые высокие показатели рынка торговой недвижимости (доля в общей структуре, общая площадь ТРЦ, коэффициент насыщенности и пр.) имеют место в Киеве, Харькове и Донецке; далее с небольшим отрывом по показателю доли в региональной структуре торговой недвижимости следуют Днепропетровск, Одесса и Львов. Их суммарная доля превышает половину рынка. Столичную ситуацию рассмотрим более подробно, т. к. в ней все тенденции проявляются наиболее выпукло. Высокие темпы развития последних лет привели к тому, что по итогам 2013 года в столице было введено 112,1 тыс. кв. м торговых площадей, это, в частности, центры «Гулливер», Silver Breeze и «Мармелад». На украинский рынок стали активно выходить крупные международные бренды, которые на стабильных европейских рынках не имеют таких высоких показателей развития (см. рис. 1). Специалисты рынка, прогнозируя на краткосрочную перспективу, озвучивали показатель 415 тыс. кв. м. как планируемый ввод на 2014 год.

Рис. 1. Выход крупных международных сетей на рынок Киева

Катастрофическая ситуация в стране, экономическими характеристиками которой являются сокращение промпроизводства, высокая инфляция, обвал национальной валюты, рост тарифов при замораживании зарплат, вынудили экспертов пересмотреть прогнозы, сократив показатель ввода вдвое. Однако даже эта величина (порядка 206 тыс. кв. м) будет очень высокой, существенно превышающей предыдущие значения. Если это задание будет выполнено, то к концу 2014 года рынок столичных ТЦ вплотную приблизится к 1 млн  кв. м, а коэффициент насыщенности площадями подойдет к 350 кв. м на 1000 жителей Киева. Дальнейший активный ввод новых торговых площадей с запланированными темпами уже в ближайшие пару лет выведет Киев в лидеры среди европейских столиц по этому показателю. Кроме того, новые объекты по своим характеристикам превосходят среднеевропейские аналоги. А поскольку собственники активно ищут арендаторов еще на стадии строительства ТРЦ, предлагая при сопоставимых затратах лучшие условия (возможность кратковременного отдыха для персонала, удобная и емкая парковка, наличие зоны отдыха, развлечений, при этом особое внимание уделяется привлечению детей на игровые площадки, работе аниматоров и пр., оказание бытовых услуг, круглосуточная охрана и т.д.), некоторые ритейлеры, особенно крупные, предпочитают обновлять места продажи (или расширять число точек). Таким образом, высвобождаются площади в более старых постройках, что несколько понижает среднюю стоимость аренды в условиях высокого предложения.

Центром-гигантом к концу 2014 года станет ТРЦ «Республика», площадь которого (135 тыс. кв. м) на 20% превышает весь показатель ввода 2013 года. Уже открыт ТРЦ «Атмосфера», ожидается к вводу ТРЦ «Проспект». Отметим также, что среди районов Киева избыток площадей наблюдается в Голосеевском районе, где планируется и дальнейшее активное возведение новых центров. Первый же квартал 2014 года прошел без ввода новых киевских ТРЦ. Сокращение потребительского спроса из-за падения покупательной способности приводит к снижению темпов роста товарооборота (хотя абсолютные показатели демонстрируют некоторое увеличение), повышению цен на все виды продукции, усложнению заполнения новых объектов и росту вакантности торговых площадей. Арендаторы стремятся оптимизировать затраты, арендодатели – повысить заполняемость центров. Стоимость аренды в киевских ТРЦ довольно высока, в некоторых центрах она достигает 200 долл. США за кв. м, а среднее значение составляет примерно 110 долл. США за кв. м (без учета НДС, операционных расходов и пр.). Поэтому обе стороны вынуждены договариваться. Ставки аренды, как ожидается, в текущем году расти не будут. Более того, многие собственники даже предлагают пересчитывать оплату в гривнах по курсу на конец 2013 года, т.е. 8 грн / долл. США. Среди других предложений – переход на оплату аренды в форме процента с фактического оборота, комплексная система оплаты, предоставление краткосрочных скидок на аренду. Особенно арендодатели стараются удерживать якорных арендаторов, предлагая им наиболее благоприятные условия. Базовые условия аренды торговой недвижимости Киева поданы на рис. 2.

Рис. 2. Коммерческие условия аренды торговой недвижимости

В остальных крупных городах (областных центрах) рынок находится в стадии активного развития. Ключевые характеристики его развития представлены в табл. 1.

Таблица 1

Основные характеристики развития рынка торговой недвижимости в ряде областных центров Украины

Ныне операторы рынка торговой недвижимости – небольшое число компаний высокого уровня специализации, накопившие большой опыт практической деятельности в Украине. Финансовый барьер входа в этот сегмент девелоперского бизнеса превышает 10 млн долл. США. При этом все участники рынка – и собственники центров, и ритейлеры – рассчитывают на улучшение ситуации, прекращение военных действий в восточном регионе, выравнивание крена в экономике уже в конце этого года. В этих условиях рынок торговой недвижимости сможет стать одним из рычагов экономического подъема, решения ряда социальных вопросов.