Строили мы, строили, но для всех так и не построили. Обзор рынка недвижимости
Рынок жилой недвижимости начал формироваться в Украине с момента обретения страной независимости и изменения законодательного поля в части базового понятия развитой экономической системы – собственности. Конечно, это не означает, что до этого жители Украины не имели места для жилья. Среди многих парадоксов социалистической экономики и советского права – отсутствие недвижимости (как понятия и как совокупности охватываемых им сущностей) в системе экономических и юридических категорий. Поэтому недвижимость была, а термина «недвижимость» не было. В настоящее время жилая недвижимость является ключевым сегментом общего рынка недвижимости страны наряду с коммерческой сельскохозяйственной и недвижимостью специального назначения. Сегмент жилья составляют дома, квартиры, коттеджи, дачи, т. е. жилые объекты, которые, строго говоря, тоже в определенных условиях могут рассматриваться как коммерческая недвижимость (поскольку могут быть источником получения дохода). Поскольку любой рынок – это место, где спрос свободно встречается с предложением, рынок жилья также может рассматриваться как место, где продавцы жилья встречаются с его покупателями. Поводом для встречи может быть заключение сделок по купле-продаже, аренде, дарению, наследованию, обмену или мене жилья (разница двух последних операций состоит в возникновении, соответственно, права пользования или права собственности). Особенностью этой встречи с учетом украинских реалий является, прежде всего, невозможность выхода на рынок (особенно в сегменте покупки без предварительной продажи имеющейся недвижимости) для значительной части населения страны ввиду высокого уровня бедности, крайне низкой покупательной способности украинцев. Также указанный рынок характеризуется большой долей теневых сделок, особенно по аренде. Компонентами рынка жилой недвижимости являются первичный (сделки, заключаемые по объектам нового строительства) и вторичный (операции по уже бывшей в употреблении недвижимости). Т. е. на первичном рынке действуют девелоперы (строительные компании, местные власти, государство) и покупатели. В зависимости от ситуации в экономике активность участников рынка для этих компонентов может существенно отличаться. Так, в периоды строительного бума инвестирование в новое, постоянно дорожающее жилье становится выгодным инструментом приумножения средств. Однако в условиях кризиса ситуация может существенно меняться как в целом, так и в региональном разрезе. Также следует отметить, что характеристики жилья на этих двух субрынках существенно отличаются. Новое строительство, реализуемой по новым технологиям, предполагает широкий спектр классов возводимого жилья (рис. 1).
Рис. 1. Классификация жилья по численным значениям его основных характеристик
В настоящее время при отнесении новостройки к определенному указанному классу используется, наряду с приведенными на рис. 1, ряд критериев классификации. Достаточно полная их совокупность представлена на рис. 2. Увеличение числа требований к жилью и повышение значений этих критериев характеризует перемещение по классам от более низкого к самому высокому. Понятно, что на вторичном субрынке наиболее часто встречается жилье первых трех типов – социальный, эконом- и бизнес-классы.
Рис. 2. Критерии классификации украинского жилья
Рынок жилой недвижимости, с точки зрения экономистов, – самый чуткий индикатор состояния как экономики, так и общества в целом. Решение о вложении средств в приобретение (улучшение) недвижимости может принять только гражданин, уверенный в стабильности своих высоких доходов. Отсутствие средств (в настоящее время и, потенциально, в перспективе), их придерживание, сокращение показателей рынка строительства и связанных с ним отраслей наиболее адекватно отражает нарастание социально-экономических проблем. Отметим в этой связи, что обвалившаяся почти вдвое в 2009 г. активность в сфере строительства так и не восстановилась по состоянию на 2014 г., когда пошла новая кризисная волна, обусловленная резким изменением политической ситуации в стране, при этом в настоящее время (начало второго полугодия) ситуация только продолжает ухудшаться. Также следует указать на ухудшение условий реализации сделок по объектам жилой недвижимости в 2013 г., когда законодательным путем были приняты ряд решений, существенно усложнивших деятельность в этой сфере как для продавцов, так и для покупателей. Эти решения были связаны с:
– изменением процедуры регистрации прав на недвижимость. При этом из-за несогласованности отдельных положений системы операции стали просто невозможны, в результате чего рынок замер в начале года;
– задекларированием налога на куплю-продажу недвижимости, который, однако, позднее был перенесен на следующий год;
– введение оценки недвижимости сертифицированным специалистом, которое планировалось с августа, было перенесено на ноябрь ввиду нехватки таких специалистов, а после (до 1 февраля 2014 г.) реализовывалось в рамках переходного периода;
– ограничением использования наличных средств при расчетах, что практически приостановило сделки на вторичном рынке.
Завершающим аккордом стал взрыв ситуации в стране, после чего реперными точками развития страны (и с некоторым лагом – рынка жилой недвижимости в том числе) стали обвал национальной валюты, резкая смена власти, провал с Крымом и обострение ситуации на востоке, завершившееся активными военными действиями. И если третий и четвертый указанные обстоятельства имеют скорее локальный характер, то полуторная девальвация гривны не могла не детерминировать состояние дел на рынке.
Рассматривать рынок целесообразно на примере столицы, поскольку закономерности здесь наиболее ярко выражены. Интересно отметить, что, несмотря на вышеперечисленные негативные факторы, ряд показателей столичного рынка жилой недвижимости в 2013 г. продемонстрировал рост: число договоров купли-продажи квартир (жилых домов) – на 23,2% за год, количество принятых в эксплуатацию новых квартир – на 8,6% за 9 месяцев. При этом площадь нового жилья за год сократилась на 9,6%. Цены на киевскую недвижимость, как правило, наиболее высокие в стране. По первичке на конец 2013 г. средняя цена предложения за один квадратный метр на уровне 1526 долл. США на 1,9% превзошла прошлогодний показатель, указанные показатели для вторичного рынка составляют 1851 долл. США и 3,2%.
Движение на рынке жилья в 2014 г. продолжает развитие тенденции динамики. Несмотря на ожидаемую приостановку заключения сделок, некоторое их число регистрируется. Фактором поддержания активности рынка стали новые законодательные инициативы правительства, согласно которым предполагалось ввести налогообложение депозитных доходов и доходов от инвестиционной деятельности. Для ряда вкладчиков (инвесторов) это стало толчком для изменения направления вложения своих средств. Начало года сопровождалось значительным сокращением объема банковских депозитов, и если по итогам января банкиры еще делали хорошую мину, всеми силами показывая напускное спокойствие, то уже в конце мая сокращение гривневых депозитов составило 10,8%, инвалютных – 21,4%. Часть этих средств перешла на рынок жилой недвижимости.
Анализируя стоимость жилья в разрезе местоположения по районам города, можно сделать вывод о большом размахе вариации цены 1 кв. м. Так, по столице диапазон средних цен в абсолютном выражении составляет 1483 – 3563 долл. США (в Деснянском и Печерском районах соответственно), т.е. отличие максимальной цены от минимальной – в 2,4 раза. В спальных и удаленных от центра районах старой застройки жилье, как правило, имеет низкие характеристики качества. Элитное же жилье сосредоточено в центре и стоимость его очень высока. Так, в мае 2014 г. самый дорогой предложенный квадрат стоил 25000 долл. США.
Оценивая развитие рынка в текущем году, эксперты отмечают слабое повышение активности к концу первого полугодия (по сравнению с провалом к концу первого квартала), связанное с быстрыми и довольно спокойными выборами Президента и началом поступления внешнего финансирования в Украину. Последнее позволило несколько стабилизировать национальную валюту и стало толчком к дальнейшему небольшому снижению цен на рынке в долларовом эквиваленте. При этом покупаются преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры (доли продаж – соответственно, 43% и 49%) в эконом-сегменте. В предложении же доминируют трехкомнатные – 32,7%. В целом рынок жилой недвижимости, как и страна в целом, ожидает завершения военного противостояния. Только в мирных условиях формирующийся ныне отложенный спрос сможет проявиться путем роста показателей числа и суммы операций.
В завершение стоит отметить, что ситуация на рынке жилой недвижимости не дает покоя правительству. Так, в середине июля появились сведения, что Минюстом подготовлен законопроект, который содержит очередную порцию новаций по регистрации операций (прежде всего – сделок купли-продажи) на этом рынке. Задекларированные в нем мероприятия (разведение функций приема и регистрации документов, обработка их при отсутствии контакта регистраторов с клиентами) будут реализованы в два этапа и, как предполагается, позволит снизить все еще высокий уровень коррупции в сфере жилья, а также уменьшить роль нотариусов, оплата деятельности которых в настоящее время вызывает существенные нарекания всех основных участников рынка. Также для упрощения проведения сделок предполагается отменить необходимые ныне бланки документов, что может привести к росту попыток мошенничества. С целью увеличения прозрачности рынка рекомендуется закрепить общедоступность Единого реестра имущественных прав на основе зарегистрированного доступа.
