Неподвижная недвижимость. На что рассчитывать?

Недвижимость... Трудно найти понятие, которое было бы столь емким, неоднозначным, многослойным, охватывало бы такую совокупность объектов и предполагало такое к себе внимание. Любой человек с этим понятием (или сферой, им охватываемой) сталкивается ежедневно, поскольку мы живем в объектах жилой недвижимости, а кроме того, мы приобретаем значительную часть товаров в объектах торговой недвижимости, работаем в объектах офисной и промышленной недвижимости. Рынок недвижимости как место, где происходит оборот недвижимости, является полем столкновения интересов на личном и групповом уровне, объектом многотомного законодательства, сегментом, используемым населением в условиях высокой инфляции для сохранения средств. В силу всего этого, а также ряда социальных факторов рынок недвижимости – это самый оперативный и однозначный индикатор экономической ситуации в стране. Идет строительство – развивается экономика и финансовая система стабильна. Рынок стоит – налицо комплекс проблем. Совсем не случайно исходной причиной мирового финансового кризиса 2008 года стал обвал именно ипотечного кредитования в США, а самым серьезным результатом для Украины – обрушение почти на половину деятельности в строительной сфере.

В настоящее время недвижимость в целом имеет огромное социально-экономическое значение. Воспринимая недвижимость как нечто понятное, граждане Украины (как и всего бывшего СССР) словно и забыли, что в советскую эпоху, т.е. чуть более двух десятилетий назад, это понятие в системе как юридических, так и экономических категорий просто отсутствовало, как и деления на движимое и недвижимое имущество. Причина этого ясна: ключевая недвижимость – земля – пребывала в исключительной собственности державы, для нее был определен особый правовой режим. Не углубляясь в тонкости юридического определения этого понятия, отметим, что недвижимость охватывает как собственно материальные объекты (участки земли и связанные с ними объекты), так и права собственности на них; таким образом, она является и материальной, и нематериальной собственностью. При этом отдельные страны имеют свои наборы критериев отнесения имущества к недвижимому (движимому). В современной Украине сегментами общего рынка недвижимости являются земля, жилье, нежилые здания, сооружения, помещения. Сложность описания рынка в целом и тенденций его развития обусловлена тем, что каждый отдельный сегмент имеет свои объекты, причем даже в рамках одного объекта их характеристики могут существенно отличаться, а также описывается собственными закономерностями, реагирует на определенные факторы влияния и регулируется разными инструментами. Общими являются лишь проблемы, связанные, прежде всего, с сохранением моратория на продажу земли, что значительно усложняет деятельность застройщиков, особенно индивидуальных, а также завышением цены на строительство. Специалисты отмечают, что рынок недвижимости – один из наиболее непрозрачных, коррумпированных и криминальных в стране.

Основной классификацией рынка недвижимости является выделение на нем жилого и коммерческого (приносящего доход) компонента (рис. 1). Первую группу формируют жилые объекты (квартиры, дома, дачи, коттеджи), вторую – здания и сооружения, не предназначенные для жилья. Однако с точки зрения возможности получения дохода первая группа также может рассматриваться как коммерческая, поскольку, например, квартира может быть сдана в аренду. Вторая группа является более емкой и в ней в зависимости от назначения выделяют (как основные сегменты) офисную, торговую, складскую, гостиничную, производственно-промышленную недвижимость. Соответственно, этот сегмент формируют такого рода помещения, а также участки для их возведения, зеленые насаждения, водные объекты и пр., вплоть до разукомплектованных фабрик и заводов. Помимо этих двух основных групп выделяют сельхознедвижимость (посевы, пастбища и пр.), недвижимость спецназначения (кладбища, аэропорты, дороги и др.). На каждом из субрынков недвижимости заключаются сделки по купле-продаже, а также аренде недвижимости. В жилом сегменте, помимо вышеуказанных, осуществляются сделки по дарению, наследованию, мене (обмену) жилья. Отметим также, что в этом сегменте основной проблемой является низкая покупательная способность преимущественной части населения страны. А социальные программы традиционно не работают из-за отсутствия средств в бюджете. В секторе аренды жилой недвижимости (кратко- или долгосрочной) имеет место значительное число теневых сделок. Поэтому улучшение в этой сфере неразрывно связано с развитием финансового рынка.

Рис. 1. Объекты рынка жилой и коммерческой недвижимости

Возможность проживания является функциональным признаком классификации объектов недвижимости. Помимо нее рассматривают еще такие признаки:

1)      территориальное расположение (городская, пригородная, загородная недвижимость);

2)      этажность ( одно- и многоэтажные помещения);

3)      индивидуальное или многоквартирное жилье;

4)      материалы и технология строительства, качество объекта;

5)      цена;

6)      инвестиционная привлекательность.

Новое строительство (деятельность девелоперов) формирует первичный рынок, а вторичный охватывает операции с уже имеющейся собственностью. На каждом из субрынков действуют различные участники, среди которых выделяют продавцов и покупателей (субъекты 1-го уровня) и посредников при сделке (2-го уровня). Первые, являясь потребителями услуг рынка, рассматриваются как основные его участники. Вторые, или профессиональные участники, являются намного более многочисленными и делятся на сектора (развития, оборота недвижимости и управления ею, а также финансово-кредитный сектор). Полифункциональным игроком рынка является государство, которое проявляется и как потребитель услуг, и как профессиональный участник, и как, что особенно важно, регулятор этого рынка.

Отметим, что еще одним фактором влияния на рынок недвижимости является демографический, а именно, миграция. В Украине в последний период наблюдается миграционный прирост, в то же время часть населения стремится приобрести недвижимость за рубежом (рис. 2).

Рис. 2. Внешняя жилищная миграция в Украине

Что касается сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, то ее сложно охарактеризовать как развивающуюся. Можно лишь оценить величины темпов сокращения показателей. Наиболее подвижным является жилищным сегмент, что обусловлено, в частности, движением потоков населения из восточных регионов Украины в связи с тяжелейшим обострением ситуации там. Однако и здесь реализуются объекты эконом (эконом-минус) класса, при этом собственники или немного опускают цену, или проводят пересчет по промежуточному обменному курсу национальной валюты. Отметим, что ситуация на рынке жилой недвижимости еще не отошла от стресса, вызванного прошлогодними изменениями в законодательстве о продаже жилья. Кризис в стране и обвал гривны добивают рынок окончательно. Показатели строительной сферы, так и не восстановившиеся полностью после обвала 2008–2009 годов, в текущем году вновь показывают сокращение. Так, предприятия отрасли за пять месяцев относительно АППГ сократили объемы работ в целом на 6,5%, при этом по строительству зданий – на 7,3% (из них нежилых зданий – на 21,3%, соответственно показатель по жилищному строительству вырос на 16,2%), а по строительству инженерных сооружений – на 5,7%. Сегменты коммерческой недвижимости практически замерли в ожидании стабилизации экономико-политической ситуации, их операторы предпринимают усилия, направленные на минимизацию потерь. В региональном разрезе относительно благоприятная ситуация в Одессе. Город довольно активно проводит летний сезон, что содействует поддержанию показателей в сегменте аренды жилья, гостиничной и торговой недвижимости. Складской сегмент при этом здесь всегда пользовался спросом. Благоприятной является и ситуация во Львове, которым интересуются как многочисленные туристы, так и инвесторы из соседних стран (Польша, Чехия и пр.). 

В Киеве ситуация немного сдвинулась в начале июня, после завершения президентской компании. Быстрое завершение этого процесса, высокий уровень поддержки избранного Президента активизировал деятельность участников рынка недвижимости, благодаря чему к концу года ожидается, что показатели этого рынка выровняются.