Аналитический обзор рынка офисной недвижимости Киева: увеличивается количество помещений класса В

Показатели сферы коммерческой недвижимости достаточно сильно зависят от общего состояния экономики страны. Так, в Украине за последние два года отмечается резкое падение результативности всех сегментов промышленности, а также значительное колебание валютного курса, что привело к изменениям и на рынке офисных помещений.

 

Если говорить конкретно о столичном рынке коммерческой недвижимости, то, по состоянию на третий квартал текущего, 2016 года, стоит выделить следующие его основные характеристики:

 

1. Общее предложение на рынке составляет 1 621,7 тыс. м2, большая часть которого приходится на помещения класса В – 1 262,2  тыс. м2. На недвижимость класса А приходятся 359,5 тыс. м2.

2. В 2015 году на киевском рынке появились сразу несколько новых офисных зданий, основными среди которых являются: БЦ на Голосеевском проспекте, 132 (GLA ~15 300 м²), БЦ на ул. Верхний Вал, 10 (GLA ~ 10 000 м²), БЦ на ул. Дорогожицкая, 8 (GLA ~ 8 000 м²), БЦ на ул. Горького, 46 (GLA ~ 8 000 м²).

3. Ключевыми потребителями офисных помещений остаются международные компании, на долю которых приходится 81% от общего объема поглощений. В частности, речь идет об IT-компаниях (34%) и компаниях сферы производства (34%). Первые занимают наибольший удельный вес в общем объеме спроса, а среди вторых лидирующие позиции занимают представители сферы FMCG.

4. Большая часть сделок, касающихся вопросов коммерческой недвижимости, связана с продлением договоров, пересмотром условий аренды и переездами.

 

Одним из основных аспектов, характеризующих рынок коммерческой недвижимости, является стоимость аренды подобных объектов. Данный показатель сильно зависит от динамики курса валют. В следствие понижения или повышения курса на первом этапе происходит удорожание помещений в гривне, а затем – в долларах. Исходя из этого можно сделать вывод, что краткосрочную покупку нежилой недвижимости целесообразно проводить в долларах, а долгосрочную, наоборот, в гривне.

Если в 2016 году рынок офисной недвижимости Украины в целом и столицы в частности несколько оживился, то в прошлом году ситуация была достаточно сложной. Экономический и финансовый кризисы привели к обвалу сегмента втрое. Объем коммерческой недвижимости составлял 40,6 тыс. м2. Для сравнения, в 2014 году этот показатель составлял 116,3 тыс м2. 

 

В первой половине прошлого года наибольшей популярностью пользовались помещения площадью до 200 м2. В меньшей степени клиентов интересовала аренда офисов большего метража (от 201 м2 и выше):

 

 

Ситуация осложняется также и тем, что большая часть коммерческой недвижимости, срок сдачи которой приходился на период с 2015 по 2016 годах, так и не введена в эксплуатацию, а период сдачи площадей перенесен. При этом, около половины анонсированных объектов по площади превышают 80 тыс. м2, срок реализации 75% таких объектов перенесен на более позднее время. 

 

Таким образом, можно констатировать, что в ближайшие периоды рынок коммерческой недвижимости столицы, вероятнее всего, не будет расширяться за счет объектов класса А. В то же время, будет увеличиваться количество офисных площадей, относящихся к классу В. По мнению экспертов, это может стабилизировать рынок за счет снижения доли пустующих площадей. Так, в первом полугодии 2016 года количество незанятых офисных пространств снизилось на 17,5%. В конце второго квартала текущего периода количество введенных в эксплуатацию новых площадей составило 17 тыс м2 (годом ранее этот показатель достигал 30,1 тыс м2).