Искатели складов: о ситуации на рынке складской недвижимости Украины

Отдельное нежилое помещение (или комплекс таких помещений) для хранения грузов (продукции, товарно-материальных ценностей) и, при необходимости, оказания соответствующих услуг называется складом. Исходя из определения, использование помещения как склада предполагает возможность размещения в нем грузов различной природы при соблюдении широкого спектра условий хранения. Объекты складской недвижимости классифицируются по разным признакам: обобщенная характеристика – категория склада (А, В, С, D, возможны дополнительные подкатегории, обозначенные +); форма собственности (собственные, арендуемые, коммерческие склады); условия хранения (общего назначения, специализированные или склады для определенных видов продукции, склады-холодильники и пр.); склады для хранения опасных (ядовитых, радиоактивных и др.) веществ; назначение (наиболее емкая характеристика, здесь выделяют производственные, транзитно-перевалочные, резервные, военные и т. д. склады); продолжительность нахождения груза на складе (временное и длительное хранение). Перечень услуг по складскому хранению предусмотрен категорией склада. Поскольку категориальность склада является его ключевой характеристикой, остановимся на ней детальнее.

Определение категории склада выполняется на основе ряда параметров, к которым относятся:

1. тип здания;
2. внутренние конструкции;
3. покрытие пола;
4. системы кондиционирования и вентиляции;
5. системы обеспечения температурного режима;
6. системы безопасности;
7. телекоммуникационные системы;
8. системы электро-, водоснабжения и канализации;
9. оборудование для оказания полного комплекса складских услуг (контроль и учет товаров, погрузочно-разгрузочные работы и пр.);
10. офисные, подсобные помещения;
11. расположение склада;
12. транспортная инфраструктура и прилегающая территория (наличие стоянок для разного типа транспорта при возможности свободного проезда и маневрирования, ж/д сообщение);
13. охрана.

Если сравнить определение категории склада с присуждением звезд в сфере гостиничной недвижимости, то склады А+ сопоставимы с семизвездочным отелем в Арабских Эмиратах. Так, их высота превышает 13 м, а сам склад должен иметь системы охраны, регулирования температурного режима и безопасности (взрыво-, пожаро- и пр.), автономную электрическую подстанцию, комплекс современного разгрузочного оборудования, развитую сеть коммуникаций. Высокие требования предъявляются и к транспортной инфраструктуре. Должно быть обеспечено маневрирование большегрузного крупногабаритного транспорта. Предполагается оборудованная автостоянка, ж/д ветка, подходящая прямо к складу. Что касается расположения, то качественная дорога до ближайшей крупной транспортной магистрали не должна превышать 4 км. Склад категории А немного отличается по размерам помещения и может быть более удален от трассы. Каждая следующая категория имеет более низкие характеристики. Последняя группа складов (категории D) – это обычно или подвальные помещения в старых постройках, или помещения цехов (ангаров) бывших советских предприятий. Уровень сервиса в них минимальный, однако в условиях ухудшения финансовой ситуации спрос есть и на них, преимущественно для краткосрочного хранения товаров. Соотношение цен по категориям для киевского сегмента более крупного рынка промышленных помещений (элементом которого являются и склады) представлено на рис. 1.

Рис. 1. Стоимость покупки и аренды промышленных помещений в Киеве и пригороде

Склады являются неотъемлемым элементом инфраструктуры любого производства, поскольку готовую продукцию до отправки ее потребителю необходимо где-то хранить. И если для продукции прокатного цеха вполне пригодны склады категории D, то предприятиям пищевой промышленности (в частности, изготовления кондитерских изделий, полуфабрикатов, пищевой заморозки) нужны оборудованные помещения высокой категории, удовлетворяющие разнообразным требованиям по режимам температуры, влажности, составу газовой среды. К этой группе потребителей складских услуг можно отнести и предприятия швейной (меховой), мебельной промышленности, цеха по производству окон. Но наиболее активные потребители рынка складской недвижимости – организации сферы торговли, для которых склады являются фундаментом деятельности. Любой такой компании просто необходимо место, где будет храниться товар между его выходом за ворота предприятия-изготовителя и поступлением на полки и в залы магазинов при розничной торговле, на склады при крупных магазинах оптовой торговли. Что же касается интернет-торговли товарами, то она вся организована на основе складского хранения последних. Организация рационального складирования – сложная задача по оптимизации размещения товаров, что позволяет повысить загруженность площадей (разместить на одной площади максимальное количество продукции), а также по обеспечению их эффективной загрузки и выгрузки. Рациональное управление процессом складирования значительно повышает рентабельность склада.

Ситуация на рынке складской недвижимости Украины сегодня неоднозначна, что неудивительно, учитывая сложности состояния дел в экономике в целом. В целом этот рынок находится на начальном этапе развития. Говорить о сложившейся, развитой складской инфраструктуре можно только применительно к столице и ряду региональных центров (Одесса, Днепропетровск). В регионах же основное предложение – это склады категории С и D, а специальные складские сооружения там практически отсутствуют. Это обусловлено тем, что местные заказчики – небольшие компании, которые пока обходятся своими силами, а крупные компании, планирующие выход на региональные рынки, пока не ведут активную деятельность по поставкам больших партий продукции. В связи с этим сложно оценить показатели площади складов не только в разрезе категорий, но и в целом по регионам. Относительно точная информация есть по Киеву (см. рис. 2). Тенденцией развития столичного рынка является устойчивое сокращение уровня вакантности. За 2013 г. сокращение составило порядка 3 п. п., а в 2014 г. падение продолжилось.

Рис. 2. Ситуация и перспективы Киевского рынка складской недвижимости

Спрос на складские помещения и далее растет. Однако такое повышение иллюстрирует стремление компаний сократить расходы. Стоимость аренды, как и в целом на рынке недвижимости, определяется характеристиками помещения, его площадью, расположением, а также условиями аренды. Заинтересованные же в заполнении складов даже высоких категорий их владельцы предлагают при прежней цене аренды некоторые бонусы и расширение спектра услуг, чтобы склады не несли потери из-за простаивания. Среди проблем рынка – практическое прекращение возведения новых, дорогостоящих профессиональных складов из-за очень долгих сроков их окупаемости (порядка десяти лет), что делает нерентабельным инвестирование в такое строительство. Кроме того, высокий уровень спроса при формальном наличии предложения свидетельствует о высоком уровне проблемной недвижимости, к которой относятся неудобные и в плохом техническом состоянии помещения без документов, на неприватизированной (и даже не арендуемой) земле, что значительно повышает риски деятельности.

Таким образом, и на этом рынке перспективы развития детерминируются социально-экономической ситуацией в Украине. В целом же на краткосрочную перспективу ожидается развитие ценовой тенденции в контексте расслоения спроса: удорожание услуг складов высоких категорий (А+, А, В+) на фоне удешевления использования старых, необорудованных, неудобно расположенных сооружений (категория D, неликвиды). В целом же положение дел в этом сегменте рынка недвижимости начнет меняться в условиях экономического развития, активизации промышленного производства и торговли.