Аналіз ринку нерухомості - аналітичний огляд

Як раніше, так і зараз, вкладення капіталу в різні види нерухомості майже завжди справа безпрограшна. Відносно кажучи, дах над головою, потрібен всім: заводам, фабрикам, компаніям, торгово-розважальним центрам, супермаркетам, ресторанам, спортивним залам, сфері послуг і, звичайно, людям, охочим мати свою фортецю. Хорошим провідником в складному і різноманітному світі нерухомості є аналітичний огляд ринку нерухомості.

Ознайомтеся з типовою структурою дослідження ринку

Аналітики Pro-Consulting регулярно проводять аналіз ринку, в тому числі, і житлової, і торгово-офісної нерухомості в Україні. У недавніх дослідженнях було проаналізовано структура ринку нерухомості України, а також визначено першопричини, що впливають на розвиток ринку. Результати опитування експертів ринку житлової і торгово-офісної нерухомості України, констатують, що в цілому, в 2019 році ринок продемонстрував позитивну динаміку, і вона повинна зберегтися і в 2020 році. Потенційним покупцям є з чого вибирати. Дослідження ринку нерухомості вказує на те, що зараз на ринку спостерігається перенасичення.

Аналіз ситуації на ринку нерухомості дозволив виявити, яка нерухомість в Україні в цілому, і в Києві зокрема, є ліквідною і привабливою для клієнтів. Експерти визначили можливі тенденції подальшого розвитку ринку житлової і торгово-офісної нерухомості.

Зокрема, є ймовірність посилення конкуренції між забудовниками. На українському ринку стане більше об'єктів нерухомості змішаного типу. Такий тренд зараз популярний в світі. У 2020 році можливий стрибок у розвитку ринку нерухомості в тому випадку, якщо буде вдосконалений механізм іпотеки.

Дослідження ринку зафіксувало, що в 2018 році в порівнянні з 2017 роком на ринку нерухомості України було продано на 4,7% більше об'єктів житлової нерухомості згідно зі статистикою Міністерства юстиції України.

Купити готове дослідження: результати експертного опитування в сегменті нерухомості. 2019 рік

Аналіз ринку житлової нерухомості свідчить, що на первинному ринку житла при покупці квартири від забудовника торг, як правило, відсутній. Оператори ринку, пропонують різні умови оплати в розстрочку, а також періодично роблять акційні пропозиції. Такі, наприклад, як знижки при 100% оплаті житла, що купується, часто з диференціацією за кількістю кімнат, або ж пропонують знижки на деякі квартири. Підстьобнути купівельний попит на первинну нерухомість могло б розширення пакета лояльних умов розстрочки. Наприклад, збільшення забудовниками безвідсоткового періоду розстрочки до 1 1,5 років, а також продовження кінцевого погашення до 40-42 місяців.

Аналітики ринку нерухомості звертають увагу, що на вторинному ринку житла для квартир нижнього цінового діапазону, власники яких вже знизили ціни на них, з огляду на ринкові тенденції, величина знижки для реальних покупців зазвичай не перевищує 3-5%. Адже подібні об'єкти найбільш затребувані на ринку. Тут треба враховувати, що ринок вторинної нерухомості за кількістю пропозицій поступається первинному. Ціна квартир в старому фонді на 8-12% нижче вартості квартир в нових будинках. Квартири, виставлені на продаж, за цінами вищими від середньоринкових, зазвичай знаходять покупця, коли власник готовий поступитися не менше 7%, а в деяких випадках до 10% і більше від заявленої вартості.

Аналітичний огляд ринку нерухомості показує, що рівень цінових показників на ринку домоволодінь, часто набагато вищий, ніж на первинному і вторинному ринку квартир.

Зниження попиту на ринку земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво вплинуло на цінову політику. Аналітика ринку нерухомості звертає увагу на те, що продавці готові знижувати ціни в середньому на 5-10%, від раніше заявленої вартості для якісних варіантів. Тобто для ділянок з готовими документами, з підведеними комунікаціями і розташованими в мальовничих місцях, і з розвиненою інфраструктурою. Для ділянок, де нічого немає, крім самої ділянки, ціну готові знизити на 10-30%.

Читати про ринок елітних готелів Одеси

На ринку садових і дачних ділянок ціни переважно стали фіксуватися в гривні. Власники якісних ділянок, розташованих в упорядкованих кооперативах, можуть поступитися не більше 5-10% від початкової ціни. Незавидна доля у неліквідних варіантів і об'єктів із завищеною вартістю. Вони продаються з істотним дисконтом, або дуже довго чекають свого покупця.

Дослідження ринку житлової нерухомості показало, що розмір знижки для кожного конкретного об'єкта нерухомості залежить від його площі, індивідуальних обставин продажу, терміну експозиції на ринку, локації і, звичайно, від того, наскільки хороша інфраструктура. Найбільше продається житлових квартир вартістю від $ 30 000- до $100 000. Це 41,3% реалізованих угод.

До основних характеристик ринку нерухомості в 2018-2019 роках експерти відносять такі показники:

• стабільність темпів будівництва;
• великий вибір пропозицій;
• перенесення попиту з передмістя на околиці і в промислові зони;
• покупка невеликих, одно- і двокімнатних квартир;
• пропозиція квартир як з традиційними плануваннями, так і житла Євроформат - з просторою кухнею-вітальнею;
• суттєва різниця цін на первинному і вторинному ринку;
• новобудови більш затребувані, ніж вторинне житло;
• конкуренція і боротьба за платоспроможного клієнта;
• зростання фінансування комерційної нерухомості;
• подорожчання економ класу: в 2018 році середня ціна по Києву становила 19 000 грн./кв. м., в 2017 - 16 700./кв. м., в першому півріччі 2019 - 24 000 грн./кв. м.);
• зниження цін на будівлі класу «еліт»: в 2018 році середня ціна по Києву 53 000 грн./кв. м., в 2017 - 61 000 грн./кв. м., в 1 півріччі 2019 - 54 000 грн./кв. м.);
• збільшення відсотка кредитів на нерухомість;
• зниження попиту на покупку домоволодінь.

Прогноз розвитку ринку нерухомості передбачає, що нерухомість в Україні буде дорожчати. Очікується, що житло подорожчає на 20%. Ці тенденції ринку нерухомості пояснюються рядом причин:

• пропозиція перекриває попит;
• збільшення заробітної плати;
• підвищення цін на будматеріали;
• подорожчання транспортних послуг, палива;
• збільшення процентних ставок по кредитах

Читати про ринок заміської нерухомості Києва

Дослідження ринку заміської нерухомості Києва, проведене аналітиками компанії Pro-Consulting, показало, що на грудень 2018 року в Києво-Святошинському районі було виставлено на продаж 3313 приватних будинки. У Бориспільському - 1000, Васильківському - 847, Обухівському - 760 будинків. І найменше пропозицій виявилося в Вишгородському районі - 673, і Броварському районі - 608 будинків.

Аналіз ситуації на ринку заміської нерухомості в Україні, дозволяє виділити кілька типів будинків, які пропонують покупцеві.
За 30-50 тисяч доларів можна купити невеликий будинок площею в 40-100 квадратних метрів. До цієї категорії відносяться літні будинки (дачі), котеджі, побудовані за новими технологіями, частина таунхаусів під чистову обробку.

Далі йдуть сучасні будинки площею в 100-200 квадратних метрів без внутрішньої обробки. Їх ціна коливається від 50 до 100 тисяч доларів. В основному, такі будинки побудовані з газобетону або пінобетону. Вартість будинку буде набагато вища, якщо в ньому зроблено ремонт.
Дорожче, понад 150 тисяч доларів США, коштують будинки з ремонтом, якісною обробкою площею від 150 кв. м. Їх можуть будувати за індивідуальним проектом і найчастіше при будівництві використовується цегла.

І найдорожчими є преміум-особняки площею від 500 квадратних метрів. Їх вартість, залежно від розташування, може досягати декількох мільйонів доларів.
За даними компаній, що будують приватні будинки, собівартість будівництва квадратного метра становить близько 500 доларів США. Трохи заощадити можна, якщо використовувати більш дешеві матеріали. Собівартість будівництва будинку з ремонтом дотягує до 600-850 доларів США за квадратний метр.

Аналітиками Pro-Consulting так само був проведений і аналіз ринку офісної нерухомості Києва.

В цілому, ринок офісів відносно стабільний. Експерти відзначають незначне зростання орендних ставок. Зростає потроху і попит, особливо на великі консолідовані якісні площі. Тому вільних площ стає менше. Аналіз ринку офісів свідчить про стрімкий розвиток ринку. Офісні приміщення потрібні, як новим компаніям, так і тим, хто розширює свій бізнес і вже не може тулитися в колишніх офісах.

Експерти вважають, що стабільний курс долара до гривні робить вигідною покупку офісної нерухомості для власного користування, зокрема, це стосується Києва. Гарний час зараз для придбання і здачі в оренду офісної нерухомості, оскільки в Києві відбувається збільшення орендної ставки за квадратний метр. Тому, зроблені зараз придбання, окупляться за короткий термін.

Купити готове дослідження: ринок офісної нерухомості в Києві. 2019 рік

Не тільки житло має попит на ринку нерухомості. Великий попит існує і на ринку оренди складської та офісної нерухомості. На складському ринку спостерігається дефіцит вакантних площ. Причина проста - мало будують. Аналіз ринку оренди складської та офісної нерухомості Києва показав, що в 2017-2018 роках ввели в експлуатацію 44 тис.кв.м. складських приміщень. Промисловим складах належить 25,4% площ. Менше займають торгові будівлі - 16,9%. А площа офісних будівель - 5,9%.

Аналіз ринку виробничої та торгової нерухомості свідчить, що потенціал розвитку тут високий. Попит орендарів буде рости. Зменшення вакантних площ в сегменті спричинить підвищення орендних ставок на 3,6% на всі класи приміщень. Очікується, що вартість оренди кращих складських приміщень перевищить 20% і їх як і раніше буде не вистачати. А оскільки девелопери не дуже активні, можна чекати подорожчання складської нерухомості.

Відносно ринку оренди приміщень з функціональним забезпеченням, включаючи оренду робочого місця. Аналітики Pro-Consulting розглянули установи, що надають послуги оренди робочого місця, зокрема, коворкінг в найбільших містах України. Оцінка коворкінг України включала наступні параметри:

• якісний ремонт;
• системи охоронної та пожежної сигналізації;
• електрообладнання;
• системи кондиціонування і вентиляції повітря;
• система електронних перепусток;
• надання канцелярського приладдя, питної води, кави, чаю, одноразового посуду, серветок;
• організація харчування;
• доступ до спортзалу;
• наявність переговорних кімнат;
• надання доступу до тестових лабораторій.

Аналіз установ, що надають послуги оренди робочого місця, включав найбільші міста України: Київ, Харків, Львів, Одесу, Дніпро. Коворкінг-центри стали популярні в недавні часи. Їх облюбували фахівці, що працюють віддалено, фотографи, дизайнери, IT-фахівці, письменники, юристи та ін.

Вартість оренди робочого місця в коворкінг-центрах залежить від наступних факторів:

• місце розташування;
• інфраструктура;
• тематика закладу;
• купівля або оренда приміщення під коворкінг;
• витрати на тепло і електроенергію;
• витрати на рекламу і просування;
• інтер'єр приміщення;
• ступінь відвідуваності;
• цінова політика конкурентів.

Аналітики вважають, що на стримування розвитку ринку оренди робочих місць і коворкінг в Україні впливає його витратність (витрати на ремонт і оснащення, підбір і витрати на персонал.

Прогноз розвитку ринку житлової, торгової, офісної, складської нерухомості і ринку оренди всіх видів нерухомості, в цілому, має позитивні тенденції і хорошу динаміку. Але будь-який розвиток вимагає стабільності в політиці та економіці, як в Україні, так і в світі. Відомо, що кризи - громадські, економічні, політичні та соціальні відкидають розвиток будь-якої країни на кілька років назад.

Замовити дослідження іншого ринку

Компанія Pro-Consulting підготувала для Вас короткий перелік готових проектів на дану тему. Ознайомитися з проектами можна за посиланнями:

• Аналіз результатів експертного опитування в сегменті нерухомості. 2019 рік
• Аналіз ринку оренди складської та офісної нерухомості Києва. 2019 рік
• Аналіз ринку систем «розумний дім» в Україні. 2019 рік