Аналіз результатів експертного опитування в сегменті нерухомості. 2019 рік

Анотація до аналізу ринку:

Аналітиками Pro-Consulting був проведений аналіз ринку житлової і торгово-офісної нерухомості в Україні. В рамках дослідження проаналізовано структуру ринку нерухомості України, визначені фактори, які впливають на розвиток ринку. В рамках дослідження було здійснено опитування 3 експертів ринку житлової і торгово-офісної нерухомості України. Проведено аналіз та оцінка середнього рівня торгу і рамок торгу при покупці житлової та торгово-офісної нерухомості, а також наведені фактори, які впливають на розмір можливого торгу. Проведено аналіз факторів, які впливають на ліквідність об'єктів нерухомості і підведений підсумок щодо того, які об'єкти нерухомості є більш і менш ліквідними в Києві і по Україні в цілому. Визначено можливі тенденції подальшого розвитку ринку житлової і торгово-офісної нерухомості.

У структурі українського ринку нерухомості (нове будівництво) за видами на початок будівництва в 2018 році, частка площі нежитлових (комерційних) приміщень становила 22,9%.

У 2018 році в порівнянні з 2017 роком на ринку нерухомості України було продано об'єктів житлової нерухомості більше на 4,7%, згідно зі статистикою Міністерства юстиції України.
На первинному ринку житла при покупці квартири від забудовника торг, як правило, не здійснюється: оператори ринку, пропонують різні умови розстрочки оплати і періодично вводять акційні пропозиції, що передбачають знижки при 100% оплаті житла, що купується, часто з диференціацією за кількістю кімнат, або поширюються на окремі квартири.
На вторинному ринку житла для квартир нижнього цінового діапазону, власники яких вже знизили ціни пропозиції відповідно до ринкових тенденцій, величина знижки для реальних покупців зазвичай не перевищує 3-5%, оскільки подібні об'єкти найбільш затребувані на ринку. Квартири, виставлені на продаж за цінами, вищими від середньоринкових, як правило знаходять покупця при готовності власника поступитися не менше 7%, а в деяких випадках - до 10% і більше від заявленої вартості.
Значний розмір торгу для малоповерхових житлових будинків обумовлений їх високою загальною вартістю - рівень цінових показників на ринку домоволодінь, як правило, значно перевищує рівень первинного і вторинного ринку квартир.
На ринку земельних ділянок під індивідуальну житлову забудову зважаючи на значне зниження попиту продавці готові поступатися в середньому 5-10% заявленої вартості для якісних варіантів (ділянок з готовими документами, з підведеними комунікаціями, які характеризуються вдалим місцем розташування та конфігурацією і т.д.) і близько 10 -30% - для ділянок без комунікацій, розташованих в районах з відсутньою або слабо розвиненою інфраструктурою.
На ринку садових і дачних ділянок спостерігається тенденція переходу до фіксації цінових показників у гривні. Власники найбільш якісних ділянок (в упорядкованих кооперативах) поступаються, як правило, не більше 5-10% ціни пропозиції. Неліквідні ж варіанти (в тому числі і об'єкти із завищеною вартістю), як і раніше, реалізуються із значним дисконтом або знаходять покупця протягом тривалого часу.
Розмір знижки для кожного конкретного об'єкта нерухомості визначається його площею, індивідуальними обставинами продажу, терміном експозиції на ринку, локацією, інфраструктурою в районі розміщення і т.п.
Найбільша частка угод проводиться в сегменті продажу житлових квартир вартістю $ 30 000-100 000 - 41,3% реалізованих угод.
Основні характеристики ринку нерухомості в 2018-1 кв. 2019 рр.:
• стабільність темпів будівництва;
• велика кількість пропозицій житла;
• переміщення попиту з передмістя на околиці і в промислові зони;
• купівля квартир з невеликою житловою площею (найбільш затребувані одно- і двокімнатні);
• поряд з традиційними плануваннями квартир представлено житло євроформату - з просторою кухнею-вітальні;
• невелика різниця цін на первинному і вторинному ринку;
• новобудови більш затребувані, ніж вторинне житло;
• більш відчутна конкуренція і боротьба за увагу платоспроможного клієнта;
• зростання фінансування комерційної нерухомості;
• подорожчання економ класу (в 2018 році середня ціна по Києву становила 19 000 грн./кв. м., в 2017 - 16 700./кв. м., А в 1 півріччі 2019 - 24 000 грн./кв. м. );
• зниження цін на будівлі класу «еліт» (в 2018 році середня ціна по Києву 53 000 грн./кв. м., в 2017 - 61 000 грн./кв. м., А в 1 півріччі 2019 - 54 000 грн./кв. м.);
• збільшення відсотка кредитів на нерухомість;
• зниження попиту на покупку домоволодінь.
На думку експертів, ціни на нерухомість в Україні будуть поступово зростати - очікується, що житло подорожчає на 20%. Така ситуація передбачувана на тлі великої кількості пропозицій і малого попиту, істотного підвищення заробітної плати: на забудовника тисне підвищення цін на будматеріали, транспортні послуги, паливо, збільшення процентних ставок по кредитах.
Основними трендами в 2019 році ринку комерційної нерухомості стане повсюдна конкуренція ТРЦ з сектором е-commerce, а також продовжиться процес діджіталізаціі логістичних процесів.

Детальний зміст:

1. Загальні тенденції на ринку комерційної (торгово-офісний) і житловий (квартири і домоволодіння) нерухомості в Києві і в великих містах України з 2018 року
- Житлова нерухомість (квартири і домоволодіння)
- Офісна нерухомість
- Торгова нерухомість
2. Рамки торгу і середній найбільш ймовірний розмір торгу з житлової нерухомості (квартири і домоволодіння) в Києві (і думку з даного питання в інших великих містах: Одеса, Дніпро, Харків, Львів)
- В Києві
- Міста-мільйонники (Одеса, Дніпро, Харків, Львів)
3. Рамки торгу і середній найбільш ймовірний розмір торгу для торгово-офісних приміщень в Києві (і думку з даного питання в інших великих містах: Одеса, Дніпро, Харків, Львів)
- В Києві
- Міста-мільйонники (Одеса, Дніпро, Харків, Львів)
4. На підставі чого сформовано думку експертів по перших двох питаннях
5. Думка експертів про ліквідність нерухомості: найбільш ліквідні типи об'єктів, найменш ліквідні типи об'єктів
6. Думка про поточну стадії розвитку ринку нерухомості та, по можливості, середньостроковий прогноз / очікування.
7. Висновки та прогнозні тенденції на ринку

Перелік таблиць:

1. Загальна площа офісних будівель (нове будівництво) по регіонах у 2018 році, кв.м.
2. Загальна площа торгових будівель (нове будівництво) по регіонах у 2018 році, кв.м.
3. Рамки торгу при покупці житлової нерухомості в м. Київ в 2018-1 півріччі 2019 роки.,%
4. Рамки торгу при покупці житлової нерухомості в м. Київ в 2018 р, кількість угод
5. Приклади об'єктів торгово-офісної нерухомості в Києві в 2018-1 півріччі 2019 роки.,%
6. Основні фактори, що підвищують ліквідність нерухомості
7. Позитивні і негативні сторони покупки будинку в передмісті Києва

Перелік графіків і діаграм:

1. Структура ринку нерухомості України (нове будівництво) за видами на початок будівництва в 2018 році, кв. м.,%
2. Структура транзакцій по відчуженню прав власності на нерухоме майно в Україні в 2018 рр.
3. Загальна площа комерційних будівель (нове будівництво) в Україні за видами на початок будівництва в 2018 році, кв. м.
4. Причини угод на ринку офісної нерухомості України в 2018 році,%
5. Частки угод в сфері купівлі / продажу житлової нерухомості (квартири) в м. Київ в 2018-1 півріччі 2019 роки. за сегментами,%