Дослідження ринку нерухомості в м Київ. 2020 рік

Анотація до аналізу ринку:

Компанія Pro-Consulting провела дослідження ринку житлової нерухомості в м. Київ. У звіті представлено загальний огляд ринку житлової нерухомості в м. Київ: загальна характеристика ринку житлової нерухомості в м. Київ, аналіз попиту та пропозиції на ринку житлової нерухомості в м. Київ, пропозиція і продаж на ринку житлової нерухомості в м. Київ, вартість квартир, аналіз ринку короткострокової оренди ринку житлової нерухомості в м. Київ, аналіз ринку іпотечного кредитування, рейтинг районів м. Києва, характеристика основних забудовників Києва, фактори, які впливають на ліквідність житлової нерухомості, висновки про ринок житлової нерухомості в г. Киев, інвестиційна привабливість галузі, побудований прогнозу цін на ринку первинної житлової нерухомості.
У 2018 року столичний ринок житлової нерухомості поповнився 42 новими проектами. Загальна кількість комплексів у продажу на початок 2019 року - 279.
Комплекси комфорт-класу займали ключову позицію в бюджетному сегменті, потіснивши житло економ-класу.
Обсяг угод на ринку первинної житлової нерухомості в 2018 році виріс на 6% в порівнянні з 2017 роком. Структура попиту ставала більш диверсифікованої.
Рівень цін в національній валюті на первинному ринку продовжував помірне зростання. Середньозважений рівень цін в київських новобудовах за рік виріс на 3% в порівнянні з 2017 роком. Дані компанії UTG свідчать, що в 2018 році середня ціна за 1 м2 становила 24 587 гривень або 911 дол. Основні причини підвищення ціни - зростання курсу валют, вартості будівельних робіт, матеріалів, заробітної плати.
За даними Держкомстату, в 2018 році ціни на будівельно-монтажні роботи збільшилися більш ніж на 18%.
Ринок житлової нерухомості в м Києві продемонстрував зміну структури нової пропозиції по класах житла. Згідно з дослідженнями City Development Solutions в 2018 році найбільше нових квартир вийшло в комфорт-класі (60%), економ-клас втратив позиції лідируючого сегмента (29%). Частки нової пропозиції займало житло високого класу - бізнес (9%) і преміум (2%). В основному інтерес покупців викликають 1-кімнатні квартири площею до 50 м2.
Спостерігалося зниження обсягів введення в експлуатацію житла в Києві. Так, за 2018 рік було введено 1 255 854 м2 (19 902 квартири), в порівнянні з 2017 роком, коли було введено 1 733 534 м2 житла.

За даними Address.ua з 19 902 введених в 2018 році квартир близько 5000 залишилися непроданими на початку 2019 року. Збільшення кількості нових проектів випереджало темпи зростання попиту, так на початок 2019 року багато забудовники зіткнулися з проблемою, пов'язаною з ускладненням залучення нових покупців.
Спостерігалася активна робота над брендами житлових комплексів: наприклад, City One Development створила в комплексі «Святобора» закритий від автомобілів двір, власний парк з площею, двір з безкоштовним Wi-Fi, ін.), забезпечила потужності для зарядки електрокарів. У ЖК «Бульвар Фонтанів» девелопер створив 150-метровий каскад світломузичні фонтанів, 2-рівневу терасу на даху з рестораном, кінотеатром, бізнес-зоною, дитячою кімнатою і зоною барбекю. У ЖК «Новопечерські Липки» передбачені експлуатовані дахи і тераси, відкриті басейни на території та ін.
У 2019 на ринок первинного житла вплинув ряд факторів, серед яких - руйнування однієї з найбільших будівельних корпорацій в Києві - "Укрбуд", зміцнення гривні і політичні процеси в країні.
Через зміцнення національної валюти знизився попит на покупку нового житла. Так як забудовники рахували ціни по курсу 28 гривень за долар, а в реальності долар спустився до 24 гривень, тобто, в доларах квартири в новобудовах подорожчали.
В 4 кварталі 2019 року один з найбільших операторів будівельної галузі Києва корпорація «Укрбуд девелопмент», призупинила будівництво на незакінчених 26 об'єктах. Причина - нестача обігових коштів. Проблему вдалося вирішити (проблемні будівництва передали "Київміськбуду")
У 2019 підприємствами Києва вироблено будівельної продукції на суму 41,2 млрд грн. Індекс будівельної продукції в 2019 році в порівнянні з 2018 роком склав 124,0%. Індекс будівельної продукції з будівництва будівель склав 109,6% (житлових - 92,2%, нежитлових - 137,9%), інженерних споруд - 154,6%.
У грудні 2019 року середня вартість виставлених на продаж квартир в новобудовах Києва становила 27558 грн./кв.м., в порівнянні з січнем 2019 середня ціна збільшилася на 12,1%.
В останні роки в столиці спостерігається тенденція зростання інтересу інвесторів до житла комфорт-класу. Вони більш привабливі з точки зору інвестицій як для подальшого перепродажу, так і здачі в оренду. Спостерігається зниження попиту на житло економ-класу. Згідно з даними 100realty.ua, в кінці 2019 року квартири комфорт-класу займали 42% ринку первинної житлової нерухомості, 28% припадало на частку житла бізнес-класу і 22% - на бюджетні ЖК.
У грудні 2019 року зменшення середніх цін в порівнянні з січнем 2019, спостерігалося в Печерському районі - на 3,9%.
В кінці 2019 року найбільша кількість житлових комплексів пропонувалася в Голосіївському районі - 17%, в Печерському і Шевченківському - по 14%, Дарницькому - 12%, Солом'янському - 11%. Менша частка новобудов в Святошинському - 8%, Деснянському - 7%, Дніпровському та Подільському - по 6%, і в Оболонському - 5%.
В останні роки створилася тенденція зростання популярності масштабних об'єктів в форматі "місто в місті", в інфраструктуру яких входять житлові та нежитлові будівлі (школи, дитячі садки, сервісні центри, клініки і т. д.). Сучасний ритм життя, недосконалість транспортної системи і багато інших нюансів життя в Києві змушують шукати нові концепції нерухомості. В даний час зростає попит на універсальні багатофункціональні комплекси, що поєднують в собі різні функції: житлові, торгові, офісні та інші приміщення
Нова тенденція для ринку - це розвиток послуг консьєрж-сервісу. Приклад - консьєрж-сервіс в ЖК «Нова Англія» надає послуги з пошуку інформації, квитків, замовлення їжі і т.д., які оформляються на сайті консьєрж-сервісу або за допомогою дзвінка за номером служби.

Детальний зміст:

1. Загальна характеристика ринку житлової нерухомості в Києві
1.1. Аналіз тенденцій розвитку ринку в Києві (тренди, проблеми, фактори впливу та інші особливості)
1.2. Тенденції продажів житлової нерухомості в Києві за останні 2 роки.
1.3. Зміни купівельної спроможності населення Києва і її вплив на купівлю житлової нерухомості. Соціальні та економічні чинники, які впливали на ринок житлової нерухомості
2. Загальна характеристика ринку комерційної нерухомості в Києві
2.1. Аналіз тенденцій розвитку ринку в Києві (тренди, проблеми, фактори впливу та інші особливості)
2.1.1 Аналіз розвитку ринку офісної нерухомості (динаміка існуючих і нових пропозицій офісних приміщень в Києві в 2016-2018 рр., динаміка вакантності і середніх орендних ставок в Києві в 2016-2018 рр., діапазон орендних ставок за класами, структура попиту на офісні приміщення по галузях, структура попиту на оренду офісних площ по метражу)
2.1.2. Аналіз розвитку ринку торговельної нерухомості (динаміка загальної і нової пропозиції торгових приміщень в ТЦ/ТРЦ в Києві в 2016-2018 рр., динаміка вакантності і середніх орендних ставок в Києві в 2016-2018 рр.)
2.1.3. Аналіз розвитку ринку готельної нерухомості (динаміка пропозиції номерного фонду в розрізі кількості зірок в Києві в 2016-2018 рр., середня заповнюваність готелів в залежності від кількості зірок, середня вартість проданого номеру в день в залежності від кількості зірок, структура пропозиції номерного фонду за кількістю зірок
3. Аналіз попиту і пропозиції на ринку первинної житлової нерухомості (купівля/продаж) на поточний момент в розрізі досліджуваних районів по класу житла (економ, комфорт, бізнес, еліт), а також за кількістю кімнат (1,2,3,4 і більше). Оцінка рівня затребуваності за класами житла
4. Пропозиція і продаж на ринку житлової нерухомості Києва
4.1. Динаміка обсягів продажів на ринку житлової нерухомості Києва в 2017-2018 рр. Оцінка частки продажів первинної нерухомості.
4.2. Динаміка пропозиції на первинному і вторинному ринках Києва в 2017 -2018 рр. помісячно. Структура пропозиції квартир в Києві за кількістю кімнат. Кількість виставлених на продаж квартир в залежності від сегмента квартир, за кількістю кімнат, по районам на поточний момент - за даними оголошень спеціалізованих ресурсів
4.3. Введення в експлуатацію житлової нерухомості в районах Києва в 2017-2018 рр.
5. Вартість на ринку житлової нерухомості Києва:
5.1. Поточні середні ціни на первинному ринку житлової нерухомості (за кількістю кімнат) в доларах (по районах). Динаміка середніх цін на квартири в розрізі районів та кількості кімнат в 2017-11 міс. 2019 роки.
5.2. Поточні середні ціни на вторинному ринку житлової нерухомості (за кількістю кімнат) в доларах (по районах). Динаміка середніх цін на квартири в розрізі районів та кількості кімнат в 2017-11 міс. 2019 роки.
5.3. Еволюція цін на житлову нерухомість на різних етапах будівництва: починаючи з того, коли проект тільки на папері, до проекту після 3х місяців будівництва, 6-ти місяців, 1 року і до завершення (на підставі оцінки).
6. Аналіз ринку короткострокової оренди квартир в м. Київ
6.1. Аналіз тенденцій розвитку ринку короткострокової оренди в Києві (тренди, проблеми, фактори впливу та інші особливості) в 2015-2019 рр.
6.2. Оцінка попиту і пропозиції на ринку короткострокової оренди квартир в м. Київ. Виділення типів (за кількістю кімнат) і класів (економ, комфорт, бізнес, еліт) найбільш затребуваних на ринку короткострокової оренди Києва
6.3. Поточні середні орендні ставки житлової нерухомості (за кількістю кімнат) в доларах (по районах)
7. Аналіз ринку іпотечного кредитування в Україні, з виділенням Києва
7.1. Аналіз тенденцій розвитку ринку іпотечного кредитування (тренди, проблеми, фактори впливу та інші особливості) в 2015-2019 рр.
7.2. Динаміка обсягів виданих іпотечних кредитів
7.3. Вплив іпотек на розвиток ринку житлової нерухомості, в т. ч. Києва
7.4. Аналіз процентних ставок по іпотеці, облікової ставки. Прогноз процентних ставок по іпотеці в 2020-2021 рр.
8. Характеристики адміністративно-територіального поділу Києва: рейтинг районів м. Києва (транспортне сполучення, соціальна інфраструктура в районі, зони для відпочинку і занять спортом, безпека районів, екологічна обстановка) на поточний момент
9. Характеристика основних забудовників Києва:
9.1. Основні забудовники на ринку житлової нерухомості м. Києва (їх перелік, контакти, об'єкти існуючі та заплановані, вартість м2)
9.2. Наявність заморожених об'єктів, затримки по термінах введення в експлуатацію, проблеми
9.3. Фінансова звітність основних забудовників в 2017-2018 рр.
9.4. Складання рейтингу надійності основних забудовників Києва
10. Кількість новобудов житлової нерухомості, які будуть прийняті в експлуатацію в 2020 і 2021 рр., їх сегментація по районах, по класах, по поверхах, по типу стін
11. Висновки щодо соціально-економічного розвитку м. Києва, а також по тенденціям розвитку ринку житлової нерухомості до 2022 рр. Прогноз цін на житлову нерухомість в м. Києві до 2022 рр. (На основі багатофакторної моделі).
12. Оцінка факторів впливу на ліквідність житлової нерухомості Києва. Аналіз існуючих ризиків і негативних факторів, які впливають або можуть вплинути в майбутньому на зниження вартості нерухомості.
13. Незалежні висновки щодо доцільності інвестицій в житлову первинну нерухомість Києва виходячи з проведеного аналізу, рекомендації по забудовникам і видам житлової нерухомості, по оптимальному балансу (якщо розглядати інвестиції в житлову нерухомість в розрізі класів; вибір найбільш вигідного класу житла)
14. Інвестиційна привабливість галузі
14.1. SWOT - аналіз ринкового спрямування
14.2. PEST - аналіз ринкового спрямування
14.3. Ризики і бар'єри виходу на ринок
14.3.1. Побудова карти ризиків на ринку

Перелік таблиць:

1. Середні ціни на квартири в новобудовах Києва (грудень 2019)
2. Середня заробітна плата штатних працівників в Києві і фактори, що впливають на купівельну спроможність в 2017 - 2019 роки.
3. Заповнюваність готелів під управлінням професійних операторів в м. Київ
4. Готелі, відкриття яких планується в 2020-2022 рр
5. Пропозиція і середні ціни на квартири в новобудовах Києва за класами первинної нерухомості (грудень 2019)
6. Структура пропозиції квартир на вторинному ринку Києва 2019 рік (грудень 2019)
7. Структура пропозиції квартир на первинному ринку Києва 2019 рік (лютий 2020)
8. Кількість прийнятих в експлуатацію квартир по районам Києва в 2017-9 міс. 2019 роки., одиниць
9. Площа прийнятих в експлуатацію квартир по районам Києва в 2017-9 міс. 2019 роки., одиниць
10. Поточні середні ціни на первинному ринку житлової нерухомості по районам і кількості кімнат в доларах
11. Динаміка середніх цін на квартири в Києві в розрізі районів в 2017-2019 рр., в доларах
12. Динаміка середніх цін на квартири в Києві за кількістю кімнат у 2017-2019 рр., в доларах
13. Поточні середні ціни на вторинному ринку житлової нерухомості в районах та кількості кімнат в доларах
14. Динаміка середніх цін на квартири в Києві в розрізі районів в 2017-2019 рр., в доларах
15. Динаміка середніх цін на квартири в Києві за кількістю кімнат у 2017-2019 рр., в доларах
16. Поточні середні орендні ставки житлової нерухомості в Києві по районах і кількості кімнат, в доларах
17. Діючі процентні ставки по іпотеці в Україні
18. Облікова ставка НБУ за досліджуваний період
19. Основні характеристики районів міста Києва
20. Заморожені об'єкти і затримки по термінах введення в експлуатацію
21. Фінансова звітність основних забудовників в 2017-2018 рр.
22. Рейтинг надійності основних забудовників Києва
23. Кількість новобудов житлової нерухомості, які будуть прийняті в експлуатацію в 2020 і 2021 рр.
24. Кількість новобудов житлової нерухомості, які будуть прийняті в експлуатацію в 2020 і 2021 рр.
25. Економічна активність населення в міських поселеннях України і в м. Київ, на 1 січня 2019 року, %
26. SWOT - аналіз ринку житлової нерухомості в Києві
27. PESTLE-аналіз факторів впливу на ринок
28. Сегментація ринкових ризиків
29. Карта ризиків для ринку нерухомості в м Київ

Перелік графіків і діаграм:

1. Динаміка пропозиції новобудов на первинному ринку житла в Києві в 2019 році
2. Середня заробітна плата штатних працівників в Києві в доларовому еквіваленті в 2017 - 2019 роки, дол/міс.
3. Офісні об'єкти, які знаходяться на стадії будівництва на даний момент
4. Динаміка пасажиропотоків аеропортів Києва 2017-2019 рр.
5. Динаміка туристичного потоку в Києві 2015-2019 рр.
6. Існуюча і нова пропозиція офісної нерухомості в Києві 2010-2019 рр.
7. Динаміка вакантності і орендних ставок офісної нерухомості в Києві 2010-2019 рр.
8. Діапазон орендних ставок офісної нерухомості в Києві в 2018 році
9. Структура попиту оренди офісної нерухомості в Києві в 2018 році
10. Загальна пропозиція торгових площ в ТЦ/ТРЦ в Києві в 2010-2019 рр., тис. кв. м
11. Динаміка орендних ставок торговельної нерухомості в Києві 2010-2019 рр.
12. Рівень вакантності торгової нерухомості в Києві 2010-2019 рр.
13. Динаміка вакантності торговельної нерухомості в Києві 2010-2019 рр.
14. Динаміка туристичного потоку в Києві 2015-2019 рр.
15. Динаміка зміни структури номерного фонду Києва
16. Середня вартість номера категорії стандарт в Києві в 2017-2019 рр., дол. США, з ПДВ
17. Структура пошуку квартир по районам Києва (грудень 2019), %
18. Структура попиту по класах житла і кількісті кімнат в Києві, %
19. Кількість угод купівлі-продажу на ринку житлової нерухомості Києва в 2017-2019 рр.
20. Структура угод купівлі-продажу на ринку житлової нерухомості Києва в 2019 р
21. Динаміка пропозиції квартир на вторинному ринку житлової нерухомості Києва в 2017-9 міс. 2019 роки.
22. Динаміка пропозиції квартир на первинному ринку житлової нерухомості Києва в 2017- 9 міс. 2019 роки., од.
23. Структура пропозиції квартир на первинному ринку Києва 2019 рік (Лютий 2020 рік)
24. Обсяги введення в експлуатацію житла в Києві по районах в динаміці в 2018-3 кв. 2019 роки., в натуральному вираженні, м2
25. Попит і пропозиція на ринку короткострокової оренди квартир в м. Київ
26. Динаміка обсягів виданих іпотечних кредитів в Україні в 2015-9 міс. 2019 роки., в грошовому вираженні, млн грн
27. Прогноз середньої процентної ставки по іпотеці в 2020-2021 рр., %
28. Прогноз (оптимістичний) середньої процентної ставки по іпотеці в 2020-2021 рр., %
29. Щільність населення в основних житлових масивах Києва
30. Рейтинг районів м. Києва (транспортне сполучення, соціальна інфраструктура в районі, зони для відпочинку і занять спортом, безпека району, екологічна обстановка)
31. Частка цільової аудиторії за віком серед постійного населення Києва станом на 1 січня 2019 року
32. Динаміка рівня безробіття в Києві в 2015-9 міс. 2019 рр., %
33. Динаміка кількості суб'єктів господарювання в Києві в 2015-9 міс. 2019 роки., %
34. Прогноз цін на житлову нерухомість в м. Києві до 2022 рр., грн/м кв