2230
Огляд ринку холодильних складів України - автор Олена Цапук, начальник відділу аналізу ринків аналітичного департаменту компанії Pro-Consulting. Інформаційний портал "Власна справа"
Массовое строительство объектов с усредненными параметрами затруднено. Целевая аудитория представлена компаниями из разных отраслей потребительского рынка продуктов питания. Их запросы уникальны, поэтому распространено проектирование «под нужды заказчика». Строительство складов-холодильников обходится девелоперам дороже строительства «сухих» складов. Однако прогнозируется, что холодильные проекты могут быть успешными в ближайшие два года, так как на них растет спрос.
Динамика развития рынка. Рынок складских помещений Украины в последние годы активно развивается, и не смотря на замедление роста в период финансового кризиса в 2009-2010 годах, он имеет значительные перспективы роста и развития.
Общая площадь профессиональных холодильных складов, расположенных в Киеве и регионах составляет чуть более 70 тыс. кв. м, что не удовлетворяет существующий и постоянно растущий спрос. Так, например, только в Киеве и Киевской области размещено более 900 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости, что более чем в 12 раз больше чем общий рынок холодильных складов.
Если рассматривать операторов рынка, то в Киеве расположены такие комплексы, как «Андакта», «ГлобалФиш», «Скандинавия», производственно-логистический комплекс компании «Ольвита». Среди региональных комплексов стоит отметить - «Одесский портовый холодильник» в Одессе, ООО «Холодторг» в Чернигове и другие компании. Эти склады соответствуют международным стандартам, здесь используют современные методы заморозки и хранения товаров.
О позитивных тенденциях развития рынка холодильных складов, позволяет говорить динамика рынка холодильных и морозильных камер, что используются для оборудования складов. Благодаря многим позитивным факторам, за период 2006-2007 гг. уровень потребления холодильных и морозильных камер вырос с 1248,88 тонн до 2004,41 тонн. Но после бурного развития украинского рынка в эти года, когда рост емкости рынка составлял более 60%, в период 2008-2009 рост рынка замедлилась, наблюдалась сокращение потребления на 9,3-40,98%, как раз в кризисные явления. Таким образом, емкость рынка в 2009 году сократилась в связи с падением рынка потребительских продуктов, в частности продуктов питания, розничной торговли, основного потребителя холодильных и морозильных камер. Но уже в 2011-начало 2012 гг. спрос снова возобновился и приобрел позитивный характер.
Говоря о емкости внутреннего рынка холодильных складов, можно утверждать, что он еще далек к насыщению. Если за 2006–2007 гг. прирост внутреннего потребления составлял 60,5%, в 2010 году уже порядка 151,17%, то в последующие периоды, восстановления после кризиса он может составить более 20-30%, что указывает на его привлекательность для логистических операторов.
Структурирование рынка холодильных складов. В последнее время в связи с развитием розничной торговли и ростом спроса на замороженную и охлажденную продукцию требований к качеству холодильных складских помещений постоянно увеличивается. Основными «драйверами» роста спроса на холодильные склады являются импортеры замороженной продукции, предприятия пищевой промышленности (для хранения и при сезонных колебаниях в объемах хранения), производители и дистрибьюторы фармацевтической продукции и биологически активных добавок, логистические операторы, что являются посредниками и предоставляют свой комплекс логистики высших уровней, операторы розничной торговли и цветочные компании.
При этом в каждой из групп покупателей существуют собственные требования к холодильным складам. Исходя из этого, массовое строительство объектов с усредненными параметрами затруднено. При этом с ростом качества выпускаемой продукции и желанием потребителей покупать качественную продукцию, требования операторов рынка к качеству холодильных складов возрастает. Так, для каждого из видов продукции требуется специальный температурный режим.
Исходя из данных требований, можно выделить три основных группы, холодильных складов. Это хладокомбинаты и бывшие овощные базы, построенные при СССР, холодильные склады логистических операторов, что выделяют часть площадей для организации холодильно-морозильных складов, холодильные склады производителей или импортеров.
Как уже указывалось, для каждого из видов продукции необходимы специальные условия хранения, поэтому за температурным режимом холодильные склады можно распределить на низкотемпературные склады, морозильные склады, среднетемпературные склады и другие склады.
Важно заметить, что разные типы складов требуют разных подходов в их организации и построении. Так, например, обеспечить оптимальный температурный режим в среднетемпературном складе намного проще, чем в морозильном складе. Поэтому морозильные склады, как правило, намного меньше по объему, чем среднетемпературные. При этом основные параметры складов зависят от складского оборудования, применяемого в складе, и от особенностей строительства склада.
При строительстве и реконструкции холодильных складов дополнительное внимание должно уделяться теплоизоляции складов, поскольку в складах с низкой теплоизоляцией дорого и сложно поддерживать стабильный температурный режим во всем помещении. Так, при строительстве холодильных складов чаще всего используются сэндвич-панели толщиной 120–150 мм, тогда как при создании обычных складов достаточно 80-миллиметровых панелей. Также при строительстве складов используется трехслойные панели с утеплителем в виде пенополиуретана, залитого под давлением. Положительным качеством пенополиуретана является его высокая стойкость к воздействию воды, что выгодно отличает его от минеральной ваты. При внутреннем оформлении складов особое внимание уделяется дверям, для минимизации потерь при загрузке/разгрузке продукции, устанавливаются перегородки внутри помещений, для улучшения контроля над температурным режимом.
Поведение потребителей, сегментация клиентов на рынке. Уникальность запросов клиентов обуславливает проектирование «под заказчика», в которое вовлекается большее количество субподрядчиков, чем при развитии концепции «сухих» складов. Недостаток предложения на рынке холодильных складов не позволяет немедленно удовлетворить потребности потребителей. Спрос большинства компаний остается неудовлетворенным, т. е. отложенным до появления новых объектов.
Лишь некоторые крупные компании, имеют возможность построить холодильные склады для собственных нужд, это удобно для компании, поскольку, как уже указывалось, для каждой компании необходим индивидуальный склад, в зависимости от продукции и процесса работы на складе. Но, в связи с высокой стоимостью строительства холодильных складов большинство операторов вынуждены пользоваться услугами сторонних операторов, и хранить свою продукцию в складских комплексах данных компаний. Так, значительное количество предприятий заключают долгосрочные договора аренды таких складов, и таким образом, большой процент украинских операторов, которые владеют холодильными складами имеют высокую долю постоянных клиентов и стабильный доход от владения объектом.
Стоит отметить, что крупные компании строят собственные холодильные склады только возле основного производства или центров сосредоточения основных потребителей продукции, тогда как в других городах они могут пользоваться услугами сторонних операторов.
Рассматривая региональное размещение холодильных складов и развитие рынка холодильных складов, стоит отметить, что основной спрос на холодильные склады в густонаселенных регионах, где сконцентрированы основные потребители охлажденной продукции, в регионах возле крупных производителей, а также в портах и приграничных пунктах, где хранится импортируемая/экспортируемая продукция. Это в первую очередь Киевская, Львовская, Днепропетровская, Донецкая, Харьковская, Одесская области, где размещены крупные производители и потребители пищевых продуктов.
Стоит отметить, что структура клиентуры для производителей оборудования для холодильных складов в разных городах различна. Влияет на формирование клиентуры в первую очередь специализация склада (холодильный либо морозильный), его вместимость, а также комплекс услуг, предоставляемых на его территории.
Существует спрос со стороны компаний, уже занимающих современные складские помещения. Как правило, это розничные торговые компании, логистические операторы, оптовые поставщики, дилеры, бизнес которых динамично развивается, что обусловлено ростом потребительской активности населения Украины. Производственные мощности и площади для хранения замороженной продукции требуются широкому кругу потребителей: как производителям и оптовым поставщикам, так и розничным операторам, логистическим компаниям, выступающим от их имени, и компаниям, специализирующимся на поставках продукции для развивающегося сегмента HoReCa (поставки полуфабрикатов собственного изготовления на предприятия общепита, в гостиницы и рестораны).
Основными потребителями услуг холодильных складов в Украине являются компании, которые хранят плодоовощную продукцию – 29,5%, морепродукты – 24,1%, мясную переработку – 19,3% и полуфабрикаты – 15,4% соответственно. Что касается остальных направлений, то их доля на рынке холодильных складов составляет порядка 11,7%.
В последние несколько лет наиболее динамично расла доля хранения морепродуктов и полуфабрикатов, что связано с постоянным ростом на данную продукции в Украине.
У большинства (57,4%) компаний, включая оптовых поставщиков, логистических операторов, розничные торговые сети и др., широкий ассортимент продукции, и поэтому им требуются универсальные склады с диапазоном температур 0 С…-18 С. Только экстремальные температурные режимы требуются лишь 25,2% компаний. Остальные ориентированы на диапазон 0 С…+14 С.
Закрытость холодильного сегмента рынка складской недвижимости обуславливает нежелание большинства компаний делиться информацией о размерах и качестве занимаемых площадей, но в результате мониторинга рынка можно отметить, что доля вакантных площадей составляет не более 5%.
Выводы и рекомендации. В Украине рынок холодильного складского оборудования начал свое развитие, еще со времен СССР, когда развивались складские комплексы с аммиачным охлаждениям. В большинстве случаев в данных складах хранилась плодовоовощная продукция и мясопродукты, но со времен СССР, холодильное оборудование большинства отечественных складов морально и технически устарело, а операторы рынка стали более требовательны к качеству складских помещений. Именно поэтому в последние годы было построено несколько новых холодильных складов (преимущественно для собственного пользования крупными операторами рынка), а также проведена модернизация некоторых старых складов.
При этом существенно расширилась структура товаров, которые хранятся в холодильных складах. Так, параллельно с расширением потребительской корзины большинства граждан Украины на рынке выросли объемы хранения морепродуктов и полуфабрикатов.
С экономической точки зрения рынок холодных складов остается достаточно привлекательным для девелоперов, и несмотря на существующие риски (высокая стоимость строительства, жесткие требования потенциальных арендаторов) многие копании рассматривают возможность вложений в данную сферу строительного рынка. Это связано с тем, что спрос на холодильные склады достаточно стабилен, так как он обслуживает сферы продуктов питания, напитков, лекарственных препаратов, то есть сферы, жизненно необходимые для человека. Кроме того, ограниченные возможности по плотности хранения и эффективности обработки заказов хладокомбинатов советской постройки оставляют свободной нишу высококачественных холодильных помещений, удобных для организации логистики. Спрос на такие объекты существует, и уже появилось немало компаний (в основном, международных) готовых «доплачивать» за качество.
Динамика развития рынка. Рынок складских помещений Украины в последние годы активно развивается, и не смотря на замедление роста в период финансового кризиса в 2009-2010 годах, он имеет значительные перспективы роста и развития.
Общая площадь профессиональных холодильных складов, расположенных в Киеве и регионах составляет чуть более 70 тыс. кв. м, что не удовлетворяет существующий и постоянно растущий спрос. Так, например, только в Киеве и Киевской области размещено более 900 тыс. кв. м. качественной складской недвижимости, что более чем в 12 раз больше чем общий рынок холодильных складов.
Если рассматривать операторов рынка, то в Киеве расположены такие комплексы, как «Андакта», «ГлобалФиш», «Скандинавия», производственно-логистический комплекс компании «Ольвита». Среди региональных комплексов стоит отметить - «Одесский портовый холодильник» в Одессе, ООО «Холодторг» в Чернигове и другие компании. Эти склады соответствуют международным стандартам, здесь используют современные методы заморозки и хранения товаров.
О позитивных тенденциях развития рынка холодильных складов, позволяет говорить динамика рынка холодильных и морозильных камер, что используются для оборудования складов. Благодаря многим позитивным факторам, за период 2006-2007 гг. уровень потребления холодильных и морозильных камер вырос с 1248,88 тонн до 2004,41 тонн. Но после бурного развития украинского рынка в эти года, когда рост емкости рынка составлял более 60%, в период 2008-2009 рост рынка замедлилась, наблюдалась сокращение потребления на 9,3-40,98%, как раз в кризисные явления. Таким образом, емкость рынка в 2009 году сократилась в связи с падением рынка потребительских продуктов, в частности продуктов питания, розничной торговли, основного потребителя холодильных и морозильных камер. Но уже в 2011-начало 2012 гг. спрос снова возобновился и приобрел позитивный характер.
Говоря о емкости внутреннего рынка холодильных складов, можно утверждать, что он еще далек к насыщению. Если за 2006–2007 гг. прирост внутреннего потребления составлял 60,5%, в 2010 году уже порядка 151,17%, то в последующие периоды, восстановления после кризиса он может составить более 20-30%, что указывает на его привлекательность для логистических операторов.
Структурирование рынка холодильных складов. В последнее время в связи с развитием розничной торговли и ростом спроса на замороженную и охлажденную продукцию требований к качеству холодильных складских помещений постоянно увеличивается. Основными «драйверами» роста спроса на холодильные склады являются импортеры замороженной продукции, предприятия пищевой промышленности (для хранения и при сезонных колебаниях в объемах хранения), производители и дистрибьюторы фармацевтической продукции и биологически активных добавок, логистические операторы, что являются посредниками и предоставляют свой комплекс логистики высших уровней, операторы розничной торговли и цветочные компании.
При этом в каждой из групп покупателей существуют собственные требования к холодильным складам. Исходя из этого, массовое строительство объектов с усредненными параметрами затруднено. При этом с ростом качества выпускаемой продукции и желанием потребителей покупать качественную продукцию, требования операторов рынка к качеству холодильных складов возрастает. Так, для каждого из видов продукции требуется специальный температурный режим.
Исходя из данных требований, можно выделить три основных группы, холодильных складов. Это хладокомбинаты и бывшие овощные базы, построенные при СССР, холодильные склады логистических операторов, что выделяют часть площадей для организации холодильно-морозильных складов, холодильные склады производителей или импортеров.
Как уже указывалось, для каждого из видов продукции необходимы специальные условия хранения, поэтому за температурным режимом холодильные склады можно распределить на низкотемпературные склады, морозильные склады, среднетемпературные склады и другие склады.
Важно заметить, что разные типы складов требуют разных подходов в их организации и построении. Так, например, обеспечить оптимальный температурный режим в среднетемпературном складе намного проще, чем в морозильном складе. Поэтому морозильные склады, как правило, намного меньше по объему, чем среднетемпературные. При этом основные параметры складов зависят от складского оборудования, применяемого в складе, и от особенностей строительства склада.
При строительстве и реконструкции холодильных складов дополнительное внимание должно уделяться теплоизоляции складов, поскольку в складах с низкой теплоизоляцией дорого и сложно поддерживать стабильный температурный режим во всем помещении. Так, при строительстве холодильных складов чаще всего используются сэндвич-панели толщиной 120–150 мм, тогда как при создании обычных складов достаточно 80-миллиметровых панелей. Также при строительстве складов используется трехслойные панели с утеплителем в виде пенополиуретана, залитого под давлением. Положительным качеством пенополиуретана является его высокая стойкость к воздействию воды, что выгодно отличает его от минеральной ваты. При внутреннем оформлении складов особое внимание уделяется дверям, для минимизации потерь при загрузке/разгрузке продукции, устанавливаются перегородки внутри помещений, для улучшения контроля над температурным режимом.
Поведение потребителей, сегментация клиентов на рынке. Уникальность запросов клиентов обуславливает проектирование «под заказчика», в которое вовлекается большее количество субподрядчиков, чем при развитии концепции «сухих» складов. Недостаток предложения на рынке холодильных складов не позволяет немедленно удовлетворить потребности потребителей. Спрос большинства компаний остается неудовлетворенным, т. е. отложенным до появления новых объектов.
Лишь некоторые крупные компании, имеют возможность построить холодильные склады для собственных нужд, это удобно для компании, поскольку, как уже указывалось, для каждой компании необходим индивидуальный склад, в зависимости от продукции и процесса работы на складе. Но, в связи с высокой стоимостью строительства холодильных складов большинство операторов вынуждены пользоваться услугами сторонних операторов, и хранить свою продукцию в складских комплексах данных компаний. Так, значительное количество предприятий заключают долгосрочные договора аренды таких складов, и таким образом, большой процент украинских операторов, которые владеют холодильными складами имеют высокую долю постоянных клиентов и стабильный доход от владения объектом.
Стоит отметить, что крупные компании строят собственные холодильные склады только возле основного производства или центров сосредоточения основных потребителей продукции, тогда как в других городах они могут пользоваться услугами сторонних операторов.
Рассматривая региональное размещение холодильных складов и развитие рынка холодильных складов, стоит отметить, что основной спрос на холодильные склады в густонаселенных регионах, где сконцентрированы основные потребители охлажденной продукции, в регионах возле крупных производителей, а также в портах и приграничных пунктах, где хранится импортируемая/экспортируемая продукция. Это в первую очередь Киевская, Львовская, Днепропетровская, Донецкая, Харьковская, Одесская области, где размещены крупные производители и потребители пищевых продуктов.
Стоит отметить, что структура клиентуры для производителей оборудования для холодильных складов в разных городах различна. Влияет на формирование клиентуры в первую очередь специализация склада (холодильный либо морозильный), его вместимость, а также комплекс услуг, предоставляемых на его территории.
Существует спрос со стороны компаний, уже занимающих современные складские помещения. Как правило, это розничные торговые компании, логистические операторы, оптовые поставщики, дилеры, бизнес которых динамично развивается, что обусловлено ростом потребительской активности населения Украины. Производственные мощности и площади для хранения замороженной продукции требуются широкому кругу потребителей: как производителям и оптовым поставщикам, так и розничным операторам, логистическим компаниям, выступающим от их имени, и компаниям, специализирующимся на поставках продукции для развивающегося сегмента HoReCa (поставки полуфабрикатов собственного изготовления на предприятия общепита, в гостиницы и рестораны).
Основными потребителями услуг холодильных складов в Украине являются компании, которые хранят плодоовощную продукцию – 29,5%, морепродукты – 24,1%, мясную переработку – 19,3% и полуфабрикаты – 15,4% соответственно. Что касается остальных направлений, то их доля на рынке холодильных складов составляет порядка 11,7%.
В последние несколько лет наиболее динамично расла доля хранения морепродуктов и полуфабрикатов, что связано с постоянным ростом на данную продукции в Украине.
У большинства (57,4%) компаний, включая оптовых поставщиков, логистических операторов, розничные торговые сети и др., широкий ассортимент продукции, и поэтому им требуются универсальные склады с диапазоном температур 0 С…-18 С. Только экстремальные температурные режимы требуются лишь 25,2% компаний. Остальные ориентированы на диапазон 0 С…+14 С.
Закрытость холодильного сегмента рынка складской недвижимости обуславливает нежелание большинства компаний делиться информацией о размерах и качестве занимаемых площадей, но в результате мониторинга рынка можно отметить, что доля вакантных площадей составляет не более 5%.
Выводы и рекомендации. В Украине рынок холодильного складского оборудования начал свое развитие, еще со времен СССР, когда развивались складские комплексы с аммиачным охлаждениям. В большинстве случаев в данных складах хранилась плодовоовощная продукция и мясопродукты, но со времен СССР, холодильное оборудование большинства отечественных складов морально и технически устарело, а операторы рынка стали более требовательны к качеству складских помещений. Именно поэтому в последние годы было построено несколько новых холодильных складов (преимущественно для собственного пользования крупными операторами рынка), а также проведена модернизация некоторых старых складов.
При этом существенно расширилась структура товаров, которые хранятся в холодильных складах. Так, параллельно с расширением потребительской корзины большинства граждан Украины на рынке выросли объемы хранения морепродуктов и полуфабрикатов.
С экономической точки зрения рынок холодных складов остается достаточно привлекательным для девелоперов, и несмотря на существующие риски (высокая стоимость строительства, жесткие требования потенциальных арендаторов) многие копании рассматривают возможность вложений в данную сферу строительного рынка. Это связано с тем, что спрос на холодильные склады достаточно стабилен, так как он обслуживает сферы продуктов питания, напитков, лекарственных препаратов, то есть сферы, жизненно необходимые для человека. Кроме того, ограниченные возможности по плотности хранения и эффективности обработки заказов хладокомбинатов советской постройки оставляют свободной нишу высококачественных холодильных помещений, удобных для организации логистики. Спрос на такие объекты существует, и уже появилось немало компаний (в основном, международных) готовых «доплачивать» за качество.
Дата розміщення: 11.07.2012
дивитися наступну новину
