Новації на ринку нерухомості: «квадрат» готується до зльоту - коментарі Оксани Мацевич, начальника відділу фінансового консалтингу компанії Pro-Consulting. УНІАН
Новая модель оценки недвижимости, инициированная правительством, призвана прекратить злоупотребления на рынке и дать возможность привлечь в казну дополнительные средства на социальные программы. При этом оценивать «квадрат» смогут только освидетельствованные специалисты.Новшество должно было вступить в силу с 1 августа. Но Кабинет министров отсрочил его введение на рынке недвижимости на 3 месяца, разрешив пока использовать уже заказанные оценки имущества. Чиновники поясняют решение правительства тем, что в стране не удалось подготовить достаточное количество субъектов оценочной деятельности.
Сегодня оценщики усиленно сдают экзамены, но они очень тяжелые, далеко не все желающие могут их преодолеть. По данным на середину августа, сертификаты получили только более 800 человек, рассказал на пресс-конференции в ИА «Мост-Днепр» директор компании «Эксперт-Сервис» Валерий Головин.
По его словам, чтобы получить право заниматься оценочной деятельностью, необходимо выполнить ряд дополнительных условий со стороны Фонда госимущества. В частности, создать у себя на предприятии систему управления качеством, установить программный комплекс «Оценка», защитить все это в Фонде. «Как комплекс будет работать, не известно, но ходят слухи, что эта программа будет стоить порядка 60 тыс. грн», - подчеркнул Головин.
Он также сообщил, что требования Фонда госимущества к цифрам, которые будут фигурировать в отчетах оценщиков, очень жесткие. «Отчет должен быть выполнен в полной форме, все данные будут передаваться в Фонд, где будет формироваться единая база данных. Любое занижение оценочной стоимости объекта недвижимости будет очень жестко пресекаться, вплоть до лишения сертификата. А так как получить его очень тяжело, то вряд ли кто-то пойдет на сознательное занижение стоимости объекта. Так что, налог придется платить в полной мере», - сказал Головин.
По мнению экспертов, сокращение числа оценщиков и увеличение расходов тех, кто намерен получить сертификат для оценки имущества, неминуемо приведут к удорожанию этой услуги. По подсчетам аналитиков, стоимость оценки недвижимости, которая на сегодня составляет 400-800 грн., повысится в 3-5 раз. Что, естественно, увеличит затраты как покупателя, так и продавца квартиры. Например, расходы на проведение сделки при покупке в столице квартиры ценой примерено 40 тыс. долларов возрастут от 5000 до 10 000 грн.
Оксана Мацевич, начальник отдела финансового консалтинга компании Pro-Consulting считает, что основным негативным фактором вступления в силу новых правил оценки недвижимости станет необходимость оплаты налогов, при оформлении сделки купли-продажи, исходя из оценочной стоимости объекта. «Такая инициатива станет дополнительным фактором влияния на ценовую политику рынка недвижимости, поскольку новые игроки (оценщики – ред.) будут иметь реальные рычаги управления ценовой политикой, а также могут стать дополнительной коррупционной составляющей», - отметила в комментарии УНИАН эксперт.
Нет дыма без огня
Эксперты прогнозируют, что новые правила оценки поднимут в разы затраты покупателей и продавцов при оформлении сделок с недвижимостью. Кроме того, затронет финансовые интересы многих украинцев и ограничение Нацбанком с 1 сентября наличных расчетов между физическими лицами до 150 тыс. грн. Данная сумма имеет прямое отношение к «квартирным» сделкам. В связи с перечисленным, в июле украинцы бросились скупать квадраты.
Ярким примером ажиотажа стал Киев. По данным консалтинговой компании SV Development, количество сделок купли-продажи квартир в июле (в преддверии ранее оговоренного срока вступления оценочного нововведения – 1 августа) по сравнению с июнем выросло на 12% - до 4,3 тысячи. Причем большая часть сделок оформлялась на «вторичке» (2,3 тыс.). Максимальное количество сделок в июле приходилось на квартиры до 100 тыс. долл. – 59% общего количества. Наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры - 47% сделок.
Глава отраслевого совета участников рынка недвижимости в Днепропетровской области Сергей Логутенко также отметил рост ажиотажных настроений жителей своего региона. По его словам, в Днепропетровске покупатели за месяц раскупили «дешевую» недвижимость, в результате чего цена на бюджетные квартиры несколько повысилась.
«Я постоянно говорю о том, что не нужно никуда спешить и создавать ажиотаж. Чтобы не было такой суеты, как в июле, когда в некоторые дни у нотариусов было по 5-10 сделок. Все спешат, все летят. И как результат - за месяц покупатели «выгребли» всю недвижимость до 40 тыс. долл. Теперь этот сегмент практически пустой, и цена на бюджетные квартиры незначительно повысилась. Что касается сегмента недвижимости в районе 70 тыс. долл., то здесь все спокойно», - сказал он.
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Благовест» Ирины Луханиной, ограничения Нацбанка и введение новых правил оценки имущества не окажут негативного влияния на рынок недвижимости. Возможно, какой-то промежуток времени рынок будет адаптироваться к ситуации. По ее словам, ограничение наличных расчетов может позитивно отразиться на рынке недвижимости и экономике в целом – появятся сделки от большего количества юридических лиц, возможны переводы из-за рубежа. «На самой оценке объектов это никак не скажется, это может сказаться на стоимости такой оценки... Но это не тот фактор, который кардинальным образом повлияет на рынок и на ценообразование, в частности», - считает Луханина.
Банки в заботе не потерять клиентов
На сегодня уже есть позитивные сигналы от банков, которые готовы пойти на то, чтобы снизить стоимость своих услуг по переводу и начислению средств на счета для граждан при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.
Как рассказал руководящий партнер проекта Real up Руслан Романько, банки готовятся к предстоящим событиям – введению новых правил на рынке недвижимости, чтобы сделать этот процесс наиболее лояльным для граждан, дабы их временные и финансовые затраты были как можно меньшими.
«Процедура еще не отработана, но уже есть позитивные сигналы от банков, которые готовы пойти на то, чтобы уменьшить стоимость своих услуг для граждан при оформлении сделок по купле-продаже недвижимости. Банки готовы идти на уступки и брать 500 грн, а не 1% за свои услуги», - сказал он.
Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко отмечает, что банки очень гибко отреагировали на ситуацию с лимитом в 150 тыс. грн при расчетах по сделке с недвижимостью, с учетом новых оценочных правил. Финучереждения хотят за счет льготных или фактически бесплатных тарифов как можно больше привлечь клиентов с рынка недвижимости для пополнения депозитного портфеля. На текущий момент ряд крупных банков Украины установил стоимость услуг по перечислению со счета на счет для оплаты договора купли-продажи недвижимости тариф 0%.
«Любой украинец может открыть счет, заплатив за это 10 грн, внести на него бесплатно деньги и перечислить на другой счет любую сумму, при этом комиссия не удерживается. Единственное, когда нужно будет платить комиссию банку, если продавец недвижимости захочет получить деньги наличными. В этом случае клиент заплатит банку от 0,5-0,75% суммы конвертированных денег», - отметил Охрименко в комментарии УНИАН.
Виталий Бачинский, заместитель директора по розничному бизнесу банка «Надра» сообщил, что в банке уже действуют два варианта вида платежей от населения. Если большая часть клиентов совершают оплату одному и тому же юридическому лицу, мы проводим переговоры о подписании договора с этим юрлицом о приеме платежей плательщиков без комиссии. В таком случае комиссию оплачивает получатель.
«Не исключено, что при увеличении объема платежей в пользу оценщиков банк «Надра» проведет работу по подписанию договоров. Пока об этом говорить рано, так как ряды оценщиков еще не сформированы», - отметил в комментарии УНИАН Бачинский.
Мацевич считает, что действенность намерений банков внедрить лояльные предложения для клиенток в виду новых правил на рынке недвижимости покажет только время, в частности, первые сделки в сентябре.
Она акцентирует внимание на том, что нововведения на рынке недвижимости, в аспекте ограничения наличных расчетов, предусматривают наличие у нотариусов специальных депозитных счетов, на которые и с которых будут вестись перечисления денежных средств в рамках процесса купли-продажи имущества. «Очевидно, что необходимость такой процедуры также приведет к удорожанию сделки, ведь она предусматривает не только уплату процентов банку за денежные переводы, но и плату за услуги нотариуса», - отмечает эксперт.
По ее мнению, ценовая политика коммерческих банков в свете новых правил на рынке недвижимости даст им возможность стать основными «расчетными» центрами при оформлении сделок в виду предоставления сторонам оптимальных условий и тарифов.
Рынок обещает и позитивы
Рынок недвижимости демонстрирует противоречивые тенденции. С одной стороны – грядущие новшества по оценке «квадрата» и расчету за проводимые сделки спровоцируют повышение цен, с другой - девелоперы в виду возросшей конкуренции в сегменте новостроек и отсутствия ипотечного кредитования намерены смягчить условия приобретения жилья.
Как сказал в комментарии УНИАН президент стройкомпании «БилдГрупМенеджмент» Игорь Вишняков, девелоперы будут снижать сумму первоначального взноса и увеличивать сроки рассрочки.
Осенью ожидается массовая сдача в эксплуатацию жилья, которое застройщики начали возводить сразу после кризиса, в 2010 году. Это - преимущественно объекты эконом-класса, пользующиеся самой большой популярностью среди покупателей.
По словам Вишнякова, в течение 7 месяцев текущего года количество сделок с оформлением рассрочки от застройщика выросло более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, при этом сделок с привлечением ипотечного кредитования практически не было. Хотя еще в прошлом году банки хоть и неохотно, но выдавали займы на покупку «первички». Поскольку количество покупателей, готовых выложить за квартиру сразу всю сумму, все еще не превышает 10-15%, спрос на любые инструменты отсроченного платежа остается стабильным.
Президент «БилдГрупМенеджмент» считает, что осенью многие девелоперы снизят суммы первоначального взноса за 50-метровую однокомнатную квартиру с 30 тыс. долл. до 15 тыс. долл. При этом рассрочка будет предоставляться на 5 лет и более.
То есть, в Украине ожидается бум покупки жилья?
Пока не похоже. В городах-миллиониках Украины средняя зарплата составляет 2-3 тысячи гривен в месяц. Цена «квадрата», к примеру, на вторичке колеблется в рамках 800-1,8 тыс. долл. Таким образом, чтобы приобрести среднестатистическую квартиру площадью 30 квадратных метров украинцу нужно откладывать целиком свою зарплату 11-12 лет. Но если аппетит разыграется до элитного жилья в столице (8-9 тыс. долл. кв. м при средней зарплате 5 тыс. грн.), то на квартирку в центре Киева в 100 квадратов придется копить лет 100!
