В первом квартале нынешнего года заметный рост цен на рынке недвижимости Ужгорода наблюдался во всех его сегментах, кроме первичного рынка жилья. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости «БЕЯ&СОМ» (г. Ужгород), на первичном рынке цены настоящего момента на все типы квартир сохранились на уровне января – средняя стоимость одного квадратного метра по городу $850. В центре города цена единицы площади в новостройках $1500. В нецентральных районах – в среднем $700 за 1 кв.м.
Рынок недвижимости Винницы в течение первого квартала не подвергся существенным ценовым изменениям. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины ООО «Стиль Эстейт» (г. Винница), цены на однокомнатные квартиры на первичном рынке в целом по городу возросли на 5-8,7% (с $800-920 за кв.м. в январе до $840 - 100 за кв.м. в конце марта). На 5,3 – 11,1% стали дороже двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (с $760 - 900 до $800 – 1000 за кв.м).
Анализ рынка недвижимости Севастополя, осуществленный Комитетом по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины по данным агентства недвижимости «Мультидом» (г. Севастополь), свидетельствует о незначительном росте цен на рынке недвижимости Севастополя в течение первого квартала. На первичном рынке жилья этот рост относительно всех типов квартир при продаже в среднем по городу составил 10% (с $1000 за кв.м. в январе до $1100 за кв.м. в конце марта), в центре – 15,4% (с $1300 до $1500).
Дефицит складских помещений в Украине в ближайшие несколько лет может быть удовлетворен за счет реализации нескольких масштабных строительных проектов. "Международное Логистическое Партнерство" (МЛП), одна из ведущих российских компаний в сфере девелопмента и управления складскими комплексами, начала строительство склада класса А в пятнадцати километрах от Киева. Инвестиции в проект составляют 80 млн. долларов, окупить их инвесторы рассчитывают в течение пяти-шести лет. Строительство логистического парка общей площадью 100 тыс. кв. м будет завершено в 2008 году. Это уже второй крупный проект российского девелопера в Украине. В октябре 2006 года в Киевской области компания начала строительство аналогичного по площади складского комплекса "МЛП - Чайка", объект будет сдан в эксплуатацию в марте следующего года.
На земельные угодья Киевской области претендуют логисты и девелоперы. Рост производства и расширение торговых сетей в столичном регионе увеличили спрос на логистические услуги за последний год на 200-300%. Это усугубило и без того существующую проблему нехватки складских помещений, в результате чего стоимость услуг специализированных компаний выросла за последний год на 25-30%. Но несмотря на анонсированные планы украинских и зарубежных компаний застроить Киевскую область складскими комплексами, эксперты считают, что реализованы они будут не все, а значит, в нынешнем году расценки логистов будут расти и дальше.
2006 год, несмотря на небольшой объем выведенных на рынок профессиональных складских проектов, стал переломным в развитии сегмента складской недвижимости. Одним из ключевых событий 2006 года эксперты называют начало активного развития рынка складской недвижимости Украины. Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, увеличение на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др.
На данный момент большую часть предложения составляют постройки еще советского периода, которые не соответствуют требованиям рынка ни по качественным, ни по количественным показателям. К тому же на наш рынок приходят серьезные иностранные компании, которые хотят иметь универсальные складские сооружения класса А, оснащенные в соответствии с международными стандартами, а также растет интерес крупных отечественных компаний к качественным складским помещениям. Они должны соответствовать западной спецификации: находиться в правильном месте, иметь определенный размер, соответствующее соотношение мест парковки, учитываться возможность размещения офисов, оборудованы системы поддержания заданного температурного режима, противопожарной безопасности, входные доки - въезд и выезд, разгрузочные места, выдержано много других параметров.
В Одессе запланировано строительство четырех современных логистических объектов класса А и В. Девелоперская компания Build & Live Development по заказу ООО "Соцкомтранстерминал" провела маркетинговое исследование, содержащее анализ предложения на рынке, структуры и конъюнктуры рынка, географии расположения объектов, их функциональности и загруженности. Предполагается, что площади в новых центрах будут сдаваться в аренду. В Одессе профессиональный рынок складских услуг практически не развит. А ведь это торгово-портовый город с высокой динамикой грузооборота. Зачастую в качестве складов используются бывшие производственные помещения или цокольные этажи жилых домов - порой даже полузатопленные.Так что строительство комплексов перспективно и востребовано.
В условиях постоянно ускоряющегося ритма жизни, стремительного развития бизнеса, увеличения товарооборота склады современных предприятий и торговых объектов становятся все более технологически сложными зданиями. В настоящее время требования к современному складскому помещению довольно жесткие: с ростом грузооборота необходимо постоянно повышать скорость проведения погрузочно-разгрузочных работ, заботиться о рациональном расположении товара на территории всей складской площади, обеспечивать надежные гарантии сохранности продукции и пр. Справиться с этими задачами в полном объеме и даже получать удовлетворение от работы помогают современные технологии, которые устанавливаются в новых логистических комплексах.
Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тысяч квадратных метров. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тысяч квадратных метров. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 миллион квадратных метров. В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тысяч квадратных метров, почти половина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились "для себя" и закрыты для посторонних. Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации.
Даже в советские времена в западных областях Украины наблюдался ощутимый дефицит складских помещений. Тогда, правда, и товара было поменьше, и базы не были растасканы на многочисленные гуртовий, а под складские помещения использовали даже многие культовые сооружения. Нынешние условия - с точностью до наоборот. Складов стало значительно меньше, желающих ими воспользоваться - больше. В итоге возник дефицит, преодолеть который в самом ближайшем будущем, похоже, не удастся. Значит, строить склад теперь выгодно? Казалось бы, чего проще - склад построить. Не жилье, не офис и не магазин. Однако инвестиции в эту "скромную" форму недвижимости долгое время просто не шли.
Сегодня ретейлеры не ограничиваются только повышением качества своего товара или сервисного обслуживания. Они вынуждены искать новые пути минимизации расходов, которые связаны с транспортировкой и хранением товара. Поэтому руководители многих компаний делают ставку на развитие логистики, что, в итоге, привело к огромному спросу на логистические услуги и складскую недвижимость. Сейчас на рынке складской недвижимости Украины работает не более 20 профессиональных компаний, причем большинство из них - это логистические компании и трейдеры. Как правило, они строят комплексы под конкретного заказчика для долгосрочной деятельности последнего.
Сегодня рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и по нашим прогнозом в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, это в свою очередь стимулирует сначала выход на рынок небольших инвестиционных фондов, а затем возможна перепродажа ними своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность.
Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым. Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.
Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, имеет свои специфические законы развития. В частности, "закон очередности", согласно которому в первую очередь развивается рынок офисной и торговой недвижимости, а вслед за ними - рынок профессиональной складской недвижимости. Для украинского рынка пришло время развивать складское направление. В пользу складского сегмента рынка говорит также и то, что его "конкуренты по инвестициям" - торговый и офисный сегменты рынка недвижимости - приближаются к насыщению. К тому же в последнее время заметно активизировались и логистические компании, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины.
Вчера украинско-российский холдинг "Международное логистическое партнерство" заявил о намерении инвестировать более $200 млн. в строительство сети логистических комплексов класса А в Киевской и Одесской областях. Таких центров на Украине пока практически нет, а к моменту сдачи первого комплекса их будет всего несколько, что, по мнению экспертов, гарантирует высокий спрос на площади новых центров. Риэлтеры ожидают, что основными арендаторами логистических центров класса А в первую очередь станут крупнейшие розничные сети, логистические провайдеры и транснациональные компании сегмента FMCG (потребительских товаров). Все западные инвесторы и ритейлеры привыкли работать с классом А, у которого свои особенности, начиная от высоты и заканчивая количеством парковочных мест.
Емкость рынка на сегодняшний день составляет около 1 000 000 кв. м. За 2005 год цены и арендные ставки на складскую недвижимость поднялись почти на 20%. Спрос значительно превышает предложение. Особой популярностью сегодня пользуются складские комплексы общей площадью 1500-4000 кв.м, а также площадью свыше 10 тыс. кв.м. В мае 2006 года «FIM Group» введен в эксплуатацию логистический комплекс класса «А» общей площадью 27 тыс. кв.м (около аэродрома «Чайка»). Операторами этого комплекса являются крупные международные логистические компании Frans Maas и Kuehne & Nagel. Приход иностранных компаний в складской сегмент недвижимости обусловлен наиболее высокой доходностью в Европе.
Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки. Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости. Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений — грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
Рост цен на все виды недвижимости Донецка в первом квартале нынешнего года был весьма плавным. Как свидетельствуют данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) агентством недвижимости «Жилком» (г.Донецк), в центре города при продаже всех типов жилья на первичном рынке рост цен не наблюдался – стоимость одного квадратного метра здесь составляет $2020. В районах, прилегающих к центру города, стоимость нового жилья даже уменьшилась на 14,4% (с $1716 за кв.м. в январе до $1500 за кв.м. в конце марта). А в отдаленных районах города произошел рост на 9,9% (с $910 до $1000).
Прогноз обвала рынка жилой недвижимости пока не оправдался. Нынешнее состояние данного сектора можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, тогда как количество просмотров и продаж уменьшилось. В то же время, цены росли практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в секторах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или остаются неизменными. Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами и «классическая стагнация» рынка.