Клиники как потенциальные арендаторы - комментарий Александра Соколова, генерального директора Pro-Consulting для Commercial Property

В регионах Украины также имеется несколько примеров открытия крупных медицинских учреждений в объектах коммерческой недвижимости. Однако такие единичные примеры пока не являются тенденцией. Например, медицинский центр «Офтальмологическая клиника профессора Сергиенко» расположился в БЦ «Изумруд» в Виннице, оздоровительно-реабилитационный центр «Марусич» занимается лечением опорно-двигательного аппарата в криворожском ТК «Галерея Плаза», консультативно-диагностический медицинский центр «Интермед» уже несколько лет работает в торговом центре «Барабашово» в Харькове. В свою очередь, столичные торговые центры могут похвастаться лишь примерами размещения небольших кабинетов, предоставляющих косметологические или стоматологические услуги. В целом же, по мнению Александра Соколова, привлечение арендаторов, занимающихся частной медицинской практикой, достаточно выгодно для ТЦ/ТРЦ. «Для торговых центров это возможность расширить количество якорных арендаторов, а для пациентов – следить за своим здоровьем, совершая покупки», – отмечает эксперт.

Преимуществом сотрудничества девелоперов с предприятиями здравоохранения является потребность таких учреждений в больших площадях. К примеру, по словам Алексея Чайки, заместителя генерального директора по операционному управлению клиники ISIDA, компания рассматривает помещения площадью не менее 600 м². В то же время он подчеркивает, что привлечение медицинской клиники в качестве арендатора имеет свои нюансы. Так, компания ISIDA имеет такие требования к арендуемым площадям, как наличие отдельных вентиляционных шахт или возможность их монтажа на фасаде здания, возможность увеличения мощности подачи электроэнергии. «Оборудование по кондиционированию и вентиляции воздуха, а также диагностическое оборудование являются, как правило, очень энергоемкими и требуют не менее 300 кВт, др. – объясняет Алексей Чайка. – Для клиники также важно наличие индивидуальной парковки не менее чем на 10 машиномест и минимум четырех входных групп: две для педиатрии и две для амбулаторной помощи».

Однако кроме определенных стандартов к техническому оснащению помещений стоит учесть, что специфика некоторых учреждений здравоохранения требует конфиденциальности. Следовательно, для ряда клиник оживленные места вряд ли подойдут как вариант для локации. Например, столичная клиника пластической хирургии «АНА-КОСМО» находится в помещении детской поликлиники, что, во-первых, гарантировало соответствие арендуемого помещения санитарным нормам, и, во-вторых, обеспечило комфорт для клиентов. «Пациенты ценят расположение – безопасность, конфиденциальность и в то же время доступность, наличие парковки, месторасположение в спокойном месте, где они могут выйти и уединенно прогуляться», – отметил Павел Денищук, ведущий пластический хирург и сооснователь клиники «АНА-КОСМО».

АРЕНДА ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО?

В Украине стандарты к зданиям и помещениям для осуществления медицинской практики регламентируются лицензионными условиями, государственными строительными и санитарными нормами и другими законодательными актами. В связи со множеством требований руководители, занимающиеся врачебным бизнесом, отмечают большие сложности в поиске подходящих мест для размещения клиник, несмотря на достаточно большой выбор свободных коммерческих площадей. «Помимо подходящего месторасположения и арендной платы также важно качество объекта, от чего зависит объем инвестиций в ремонт, – рассказывает Виктор Козин, генеральный директор клиники ISIDA. – Например, на нашем объекте в Печерском районе Киева мы столкнулись с нестандартными инженерными вопросами, потребовалось укрепление основания здания. Это был достаточно сложный объект во всех отношениях».

Кроме этого, в случае аренды понравившегося помещения владельцы медицинской практики стремятся заключать долгосрочные договоры, к примеру, сроком на 10 лет, так как в большинстве случаев подготовка площадей под клиники требует предварительного ремонта и переоборудования, то есть серьезных финансовых инвестиций. Большинство таких вложений становятся неотъемлемыми от недвижимости, следовательно, инвесторы стремятся обеспечить возможность длительного пользования отремонтированным помещением. Однако в условиях нестабильной экономической ситуации такой срок аренды не всегда устраивает собственников коммерческих объектов.

Как подчеркнул Павел Денищук, выбор локации для размещения клиники, то есть между приобретением, арендой и строительством нового помещения, зависит от бизнес-задач компании, необходимого объема инвестиций и сроков их возврата. Однако, учитывая необходимость соблюдения большого количества требований и правил, для частных клиник, по словам Алексея Чайки, наиболее приемлемым считается возведение объекта «с нуля» либо размещение их филиалов в структуре строящихся зданий с учетом потребностей медучреждений на стадии проектирования. В то же время Александр Соколов подчеркивает, что строительство собственного объекта поможет в будущем избежать многих рисков в деятельности медучреждения, к примеру, в случае продажи бизнеса.