Некоторые сведущие специалисты предсказывают: к концу 2005 года общая площадь торговых центров в Киеве составит около 700 тыс. кв. м. С таким показателем украинская столица догонит Москву, а в расчете на 1000 жителей превзойдет даже сегодняшний показатель Праги - 264 кв. м. Хорошо это или плохо? С точки зрения развития отечественного бизнеса, несомненно, хорошо. Но есть и обратная сторона вопроса: центры создадут массу неудобств местным жителям, займут места бывших предприятий и пустующие помещения в административных корпусах, а также перепрофилированные площади в жилых домах.
Торговая недвижимость - сейчас наиболее бурно развивающийся сегмент рынка. Тем более что предложение здесь постоянно пополняется за счет новых комплексов, которые то и дело появляются в разных районах Киева (в других городах Украины - тоже). Впрочем, поскольку на каждый товар так или иначе находится свой покупатель, то специалисты не ожидают падения спроса. Они же отмечают, что весомым фактором в сегменте торговой недвижимости сегодня становится возрастающий уровень строящихся центров. Отсюда - более высокие арендные ставки.
В ближайшее время в Киеве количество торговых метров в ТЦ и ТРК на человека будет сопоставимо с показателями европейских столиц. Аналитики предрекают естественный отбор, когда с возрастанием конкуренции между ТЦ и ТРК менее востребованные центры исчезнут. О будущем крупных украинских торговых форматов рассказывают генеральный директор "Украинской Торговой Гильдии" Вадим НЕПОСЕДОВ и его заместитель Виталий БОЙКО
Недвижимость ревю. Сколько веков существует торговля? Да столько же, сколько и человечество. Основным условием торговли является наличие товара (ну и продавца, конечно), а вот уже следующимй этап - появление эквивалента ценности товара и: Магазина. Учитывая столь огромное значение торговой недвижимости в развитии человечества и высокие темпы роста ритейл-бизнеса в Украине, редакция журнала решила регулярно публиковать краткие обзоры рынка торговой недвижимости г. Киева
В связи с тем, что уровень потребления повышается как в столице так и в других крупных городах Украины, на рынке торговой недвижимости царит оживіение Боїьшим спросом пользуются торговые помещения в отдельно стоящих зданиях и в житых комплексах Не менее востребованы плошади в торговых центрах (ТЦ) Так, уровень запотняемости киевских ТЦ колеблется в пределах 60-100%, на что влияют месторасположение и концепция ТЦ На самые привлекательные объекты спрос остается неизменно высоким Рынок торговой недвижимости отвечает на дефицит тощадеи активным строительством новых объектов При этом цивилизованные форматы торговли приходят даже в отдаленные от центра районы Там, в местах, где традиционно наблюдалась оживленная, а порой и стихийная торговля, сегодня строятся современные масштабные торгово-развлекательные центры
Сегодня на рынке киевской коммерческой недвижимости сегмент торговой недвижимости является одним из наиболее быстрорастущих. Но по показателям развития крупноформатной торговой недвижимости мы едва догоняем наших ближайших соседей - Россию и Польшу
Сроки окупаемости торговых помещений, лет
Понятие «элитная недвижимость» сегодня стало инструментом для спекуляций (вместо критерия определения класса жилья). Однако, похоже, что и строители, и инвесторы, и продавцы готовы объединиться, чтобы изменить ситуацию в ближайшее время.
Мансардная застройка в столице быстро стала одним из самых привлекательных сегментов рынка недвижимости. Но из-за законодательной неурегулированности застройка чердаков сейчас практически остановлена. Инвесторы ищут возможности вернуть свои деньги.
Цены на жилую недвижимость будут расти. Замедлить рост смогут приход зарубежных инвесторов и разработка правил игры на рынке. Когда это произойдет?
Сегодня сегмент коммерческих строений на рынке недвижимости Украины является наиболее интенсивно развивающимся и, следовательно, привлекательным для инвесторов. Небывалый еще до недавнего времени бум торговой активности в стране, строительство многочисленных супермаркетов, больших и малых магазинов, автосалонов требуют возведения еще большего количества сопутствующей складской инфраструктуры. Все это создает острую необходимость в строительстве современных складов и пакгаузов.
Дефицит офисных помещений в Киеве кажется еще более очевидным в сравнении с показателями рынка офисной недвижимости, которые демонстрируют столицы стран Центрально-Восточной Европы. Поданным компании DTZ, в конце 2003 г. общий объем офисных помещений в Киеве составлял чуть более 246 тыс. кв. м. Этот показатель существенно ниже, чем в других восточноевропейских столицах, - в Будапеште общая площадь профессиональных офисных помещений насчитывала около 1,38 млн кв. м, в Праге - 1,45 млн кв. м, в Варшаве - 1,95 млн, в Москве - 1,47 млн кв. м. В то же время, по мнению М. Костюк, на рынке офисной недвижимости Киева уровень доходности самый высокий в Европе.
Умиротворение, которым, на первый взгляд, отдает киевский рынок аренды недвижимости, на удивление обманчиво. Даже в летний период, когда спрос на жилье резко уменьшился, найти таковое для всех категорий съемщиков - большая проблема. И экономические показатели арендных операций, которые раньше составляли наиболее прибыльную часть рынка недвижимости, стали намного скромнее.
На сегодняшний день купить земельный участок в Киеве практически невозможно. Выходом из этой ситуации является покупка старых частных домов с последующим их сносом и строительством на освободившемся месте современных коттеджей.
За последний год рынок складских помещений столицы расширился на четверть. Риэлторы связывают это с тем, что сегодня спрос на качественные склады в Киеве превышает предложение вдвое. Осознавая перспективность данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, многие бизнесмены начали осваивать эту нишу, выкупая площади возле транспортных магистралей и перепрофилируя их под склады.
В течение трех ближайших лет количество высококлассных офисных помещений в столице удвоится, что позволит удовлетворить все возрастающий спрос. Однако до ввода первого из ныне строящихся бизнес-центров особых изменений на рынке не предвидится.
Период острого дефицита профессионально организованных торговых площадей подходит к концу. Операторам рынка торговой недвижимости следует готовиться к работе в условиях жесткой конкуренции.
Бурные события на рынке жилой недвижимости не повлияли на рынок офисных площадей. Цены на аренду офисной недвижимости в столице, по словам директора агентства недвижимости С. И. Т. Эдуарда Бразаса, за последние год-полтора, так и не достигнув уровня докризисного 1998 г., немного снизились и теперь более-менее стабильны.
Большинство киевских застройщиков с начала 2004 года подняли цену на квадратный метр жилья на 5-15%, что, по оценкам риэлтеров, неминуемо приведет к подорожанию квартир на рынке вторичного жилья, хотя рост цен на б/у квартиры будет довольно плавным и достигнет планки в 10% лишь к середине весны. Чтобы не потерять еще больше, потенциальным покупателям квартир на вторичном рынке стоит поторопиться.
По темпам жилищного строительства Киев сегодня вернулся к уровню конца 80-х годов - за предыдущие два года сдавали по 1 млн. кв. м. И сейчас, в отличие от 1998-1999 годов, когда только что построенные дома по году и больше стояли полупустыми, квартиры на первичном рынке раскупаются еще до того, как "выгнан" последний этаж. Как правило в новых, особенно в элитных домах практически все жилье раскупают за 3-6 месяцев до сдачи. Исключение составляют большие и потому дорогие 3-4-комнатные квартиры в дешевых (до $400 за кв. м) домах. Наиболее дефицитные же - 1-комнатные квартиры: сотрудники банка "Аркада" в частной беседе сообщили, что их разбирают со 100-процентной предоплатой еще до сдачи дома.