На сегодняшний день, спрос на рынке крупноформатной торговой недвижимости Украины значительно превышает предложение. Стабилизация спроса и предложения в этом сегменте, по мнению большинства экспертов, ожидается не ранее 2010-2011 гг. Ситуация на сегодняшний день выглядит следующим образом: количество крупноформатных торговых центров г. Киева составляет 25 объектов, 60% из них находятся на окраине города, 20% - в серединной зоне и 20% - в центре. По плану, в этом году предполагалось открытие еще семи крупноформатных торговых центра, что позволило бы увеличить общий объем торговых площадей г. Киева до 450 тыс. кв. м.
Увеличению спроса на торговую недвижимость будет способствовать дальнейший экономический рост, повышение доверия к Украине, появление новых иностранных сетевых операторов. В 2006-2007 гг. предвидится приход на киевский рынок ряда российских и западных сетей. Кроме того, в 2006 г. наконец проявился явный интерес крупных иностранных инвесторов к приобретению торговых центров в Украине как готового бизнеса. Как знаковую сделку аналитики отмечают приобретение Лондонской инвестиционной компанией 1849 PLC совместно с крупнейшей мировой инвестиционной компанией Apollo Real Estate Advisors (США) киевского торгового центра "Пирамида", собственником которого была иорданская компания Arab Piramids.
Становление киевского рынка торговой недвижимости сопровождается различного рода экспериментами, которые не всегда заканчиваются удачно. Поэтому тщательная концептуальная проработка каждого нового проекта и правильное его позиционирование становится все более актуальной темой для компаний, занимающихся освоением данной сферы бизнеса. Какие форматы торговой недвижимости лучше всего приспособлены к условиям украинского рынка? К чему приводит практика бездумного копирования западных технологий ритейла? На каком этапе реализации проекта в сфере торговой недвижимости следует определить формат будущего заведения? Ответы на все эти вопросы были получены после созыва очередного "круглого стола" редакции "КН".
Покупка введенных в эксплуатацию торговых или офисных центров в качестве работающего бизнеса — наименее рисковый путь инвестирования в коммерческую недвижимость. На молодом украинском рынке первая подобная сделка была заключена в 2003 году, и в результате сменил собственника бизнес-центр «Артем», введенный в эксплуатацию в 1997 году. Далее в сегменте офисной недвижимости осуществляется ряд аналогичных сделок. Еще на стадии строительства иностранцами был приобретен бизнес-центр «Horizon Tower» — этот объект был сдан в аренду, а затем перепродан локальному игроку. По информации компании «Украинская торговая гильдия» весной 2006 г. сменил собственника бизнес-центр «Леонардо», также было объявлено о продаже комплекса «Подол Плаза».
По-прежнему, наиболее востребованы помещения в ТЦ первой и второй волны, расположенные, в основном, в пределах Центрального Делового района столицы. Тем не менее, укрепляют свои позиции и торговые центры, построенные в спальных районах. Растет спрос на территории бывших промышленных зон, которые переоборудуются в деловые кварталы с развитой торговой функцией. Помимо наличия обширных территорий и не очень дорогой земли одним из факторов, определяющих спрос, является хорошая транспортная развязка. Спрос есть как на небольшие помещения — от 40 до 150 м2, так и на помещения площадью 600–1000 м2.
Полугодие для рынка торговой недвижимости — срок небольшой. Особенно если учесть, что многие объекты остаются «замороженными» на неопределенный срок. А пауза в развитии новых проектов, взятая в 2005 г., продолжается до сих пор. Поэтому, не повторяя уже сказанное в годовом обзоре, опубликованном в «Торговом Деле» №1–2 за 2006 г., отметим новые события и тенденции. Одним из «инструментов», измеряющих инвестиционную привлекательность рынков розничной торговли разных государств, является рейтинг авторитетной американской компании «А. Т. Kearney» GRDI (Global Retail Development Index). Данный индекс глобального развития розницы, который охватывает 30 развивающихся стран, призван помочь международным ритейлерам определить более или менее приоритетные для вхождения рынки. В опубликованном в начале 2006 г. рейтинге Украина заняла 4-е место, уступив пальму первенства Индии, России и Вьетнаму.
Базовые арендные ставки в торговых объектах Киева за первое полугодие 2006 года выросли на 10%, в местах повышенного спроса - до 15%. Такие данные приводит компания Astern. Причиной роста арендных ставок называется ограниченное количество предложений качественных торговых площадей в торговых центрах и популярных торговых "коридорах". Ставки аренды различаются в зависимости от месторасположения торгового объекта, профиля компании и размера арендуемой площади. Максимально платят операторы подарочно-аксессуарной товарной группы, минимальные ставки установлены для "якорных" арендаторов развлекательного сектора и супермаркетов.
Каждое торговое предприятие, будь то крупная розничная сеть или же частный предприниматель желающий перебраться из холодного павильона на рынке в более цивилизованные условия, вынуждены решать широкий спектр вопросов, связанных с арендой площадей для магазинов или торговых мест. Естественно, потребности и возможности у таких игроков розничного рынка разные. Поэтому у торговых комплексов, сдающих свои площади в наем, форматы сотрудничества со столь непохожими друг на друга арендаторами также будут существенно отличаться. Тем не менее такие вопросы, как выбор ТЦ, уровень и особенности начисления арендной платы, взаимоотношения с управляющей компанией, заключение договора аренды являются животрепещущими для всех участников рынка.
Одним из "инструментов", измеряющих инвестиционную привлекательность рынков розничной торговли разных государств, является рейтинг авторитетной американской компании "A. T. Kearney" GRDI (Global Retail Development Index). Данный индекс глобального развития розницы, который охватывает 30 развивающихся стран, призван помочь международным ритейлерам определить более или менее приоритетные для вхождения рынки. В опубликованном в начале 2006 г. рейтинге Украина заняла 4-е место, уступив пальму первенства Индии, России и Вьетнаму. Привлекательность рынка коммерческой недвижимости в Украине объясняется целым рядом факторов, которые так или иначе доминируют над совокупностью возможных рисков.
Детские развлекательные комплексы можно и нужно сделать прибыльными — уверены операторы рынка. Наличие детских развлекательных площадок в отечественных ТЦ является скорее исключением, нежели правилом. Ввиду отсутствия борьбы за посетителя управляющим компаниям пока не приходится выискивать новые возможности для привлечения покупателей в свои ТРК — по мнению некоторых ритейлеров, даже небольшие игровые комнаты представляют собой нерентабельное использование торговых площадей. В то же время другие эксперты сходятся во мнении, что развлечения для детей способны дополнительно привлекать значительный процент посетителей и являются средством маркетингового продвижения проекта, повышения лояльности потребителей к ТЦ.
Розничная торговля в Ялте процветает, это нельзя отрицать. Особенно заметно это становится в летний период, когда круглосуточно работает большинство продуктовых магазинов и продлевают рабочий день серьезные бутики. Но, к сожалению, такая форма цивилизованного рынка, как торговые центры, у нас пока не появилась. А каковы перспективы? Собственно, торговый центр — это объединение под одним названием множества мелких и не очень магазинов, в основном с ассортиментом промышленной группы, с обязательным наличием так называемых "якорей" — супермаркета, фаст-фуда, игровой комнаты, развлечений. Площадь его измеряется тысячами квадратным метров, в том числе и под землей (как, например, в известном "Глобусе" под киевским Майданом). В мировой практике торговые центры занимают десятки этажей, в Украине, как правило, масштабы их поскромнее.
В конце марта - начале апреля рынок недвижимости находился на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией, факторы которой оказались весомее. Наметившаяся традиционная весенняя активность покупателей дальнейшего продолжения не получила. Количество сделок хоть и превысило мартовский уровень, но незначительно. Сейчас просмотры квартир нередко напоминают экскурсии: потенциальные покупатели интересуются жилплощадью, но покупать ее не торопятся, ожидая снижения цен и больших уступок. Продавцы же к снижению стоимости пока не готовы. Более того, некоторые по инерции продолжают их увеличивать.
Стабилизация спроса и предложения на рынке крупноформатной торговой недвижимости Украины, утверждают эксперты, будет достигнута не ранее 2010- 2011 годов, а в городах-миллионниках еще позднее. Высокий уровень спроса на торговую недвижимость (при низком предложении) наблюдается во всех без исключения городах страны уже несколько лет. Причины дефицита - растущая потребность в профессиональных торговых площадках, оживление в сфере ритеила, а также постоянные переносы сроков сдачи в эксплуатацию торговых центров (ТЦ). Сегодня на тысячу украинцев приходится не более 70 кв. м такой недвижимости, а для удовлетворения спроса необходимо в несколько раз больше, считают специалисты.
Харьковский рынок торговой недвижимости растет уверенными темпами. Только в прошлом году объем торговых площадей в первой столице независимой Украины увеличился на 90 тыс. кв. м., достигнув отметки в 580 тыс. кв. м. Несмотря на столь значительные темпы роста, на местном рынке коммерческой недвижимости ощущается значительный дефицит помещений, который оценивается риэлторами более чем в 400 тыс. кв. м. Естественно, что в подобной ситуации не приходится говорить о стабильности цен. По прогнозам экспертов, к концу года стоимость 1 кв. м. торговой площади возрастет как минимум на 20%, а арендные ставки — на 15%.
Процесс развития торговой недвижимости в 2005 г. напоминал особенности развития экономики страны в целом. Рост нового предложения на рынке ощутимо замедлился, а спрос на торговые площади продолжает неуклонно расти. Розничный торговый оборот в 2005 г. увеличился на 23% (диаграмма 1), несмотря на снижение темпов роста ВВП с 12,4% до 2,4%. В результате, желание ритейлеров расширять свой бизнес опережает появление нового предложения на рынке, что вынуждает их обращать внимание на проекты торговых центров (ТЦ), находящихся на начальных стадиях разработки, а также внимательнее рассматривать предложения вне Киева. Таким образом, рыночная власть девелоперов растет, усиливая привлекательность данного сегмента рынка в глазах инвесторов.
Весь минувший год инфраструктура столичного рынка торговой недвижимости развивалась на редкость вяло. В 2005-м в Киеве было открыто всего два заметных торговых центра - "Арена-сити" в Бессарабском квартале и "Интеграл-плаза" рядом со станцией метро "Лыбедская". Столь "жидкий" результат не сравнить с показателями 2004 года, когда в столице появилось сразу 9 крупноформатных ТЦ и ТРЦ, отчего количество торговых площадей на рынке увеличилось больше чем на треть (или в абсолютных цифрах - на 120 тыс. м2). Тенденции первого полугодия 2006-го убеждают, что и нынешний год войдет в историю развития рынка торговой недвижимости Киева как низкодинамичный.
Сегодня девелоперы уже отказались от освоения подземного пространства и обратились к наземной торговле как к традиционному месту купли-продажи. Из-за усиления конкуренции они вынуждены переориентироваться на строительство крупноформатных центров, вкладывать больше средств в отделку помещений, систему безопасности, вентиляции, организацию инфраструктуры. Дефицит площадей пока не позволяет выйти арендаторам из подземелья, но с введением в эксплуатацию новых торговых площадей, особенно из недвижимости с высоким уровнем доходов, такие центры могут стать убыточными. Впрочем, девелоперы все чаще обращают внимание на объекты наземной торговли, как на традиционное место купли-продажи. Во-первых, наиболее привлекательные места - станции метрополитена в центральной и прилегающей к ней части Киева - уже заняты.
Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. «Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость, — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. — Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами».
Сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность Киева в современных торговых площадях оценивается экспертами от 350 до 650 тыс.кв.м. Основной причиной такого высокого уровня спроса, по мнению специалистов, является развитие розничной торговли за счет повышения активности как национальных операторов, так и прихода иностранных торговых сетей. Рост спроса на торговые помещения, обусловлен также нехваткой качественных помещений в Киеве. Привлекательными для арендаторов являются как встроенные посещения, так и площади в торговых комплексах. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в густонаселенных районах. Одновременно с повышением спроса в Центральных районах продолжается увеличение интереса инвесторов к «спальным районам» на левом берегу Днепра.
Вместе с жильем в регионы вскоре переедут и столичные торговые центры. Логика девелоперских компаний вполне понятна: в провинции и платежеспособность меньше, да и производителям выгоднее доставлять продукты и товары, не отходя, так сказать, от прилавка, - в первую очередь потому, что в этом случае низка себестоимость продукции. Почти наверняка основной контингент тех, кто в полной мере оценит новые форматы торговой недвижимости, в большинстве своем будет состоять из новых жильцов, въехавших в дома от тех же больших компаний-застройщиков типа "Т. М. М.", "Киевгорстроя" и пр. Дело прежде всего в финансовой независимости, которая характеризует топ-менеджеров больших региональных компаний, и разнообразии их вкусов, которым нынче старается потрафить девелоперский бомонд.