Если в прошлом году лето для киевских риэлторов было жарким, то нынешнее обещает быть удивительно спокойным. В целом рынок продолжает находиться в спячке. И хотя, как отмечают эксперты, количество объектов, выставленных на продажу, сегодня весьма значительно (сегодня в базах агентств недвижимости накопилось в 1,5-2 раза больше предложений, чем полгода назад), покупать их никто особо не спешит: если раньше самые востребованные однокомнатные квартиры в Киеве, имеющие адекватную цену, реализовывались в течение двух–четырех недель, то нынче для того, чтобы ее продать, необходимо в лучшем случае 1,5–2 месяца. Просмотры идут, но интересуются только самыми привлекательными и относительно недорогими вариантами… По мнению специалистов, нынешняя ситуация обусловлена прежде всего тем, что цены на жилье уже не устраивают потенциальных покупателей: люди практически не имеют возможности приобретать квартиры, даже беря ипотечные кредиты в банках. А большинство владельцев недвижимости не хотят опускать цену.
Как вообще обстоят дела в этой сфере? В прошлом году крымские застройщики ввели в эксплуатацию 370 тысяч квадратных метров жилья, что на 30,8% больше, чем в 2005-м. Тем не менее на современном рынке жилья даже специалистам непросто держать нос по ветру. Его порывы сбивают цены на одни виды жилья и поднимают на другие. Сегодня выводят в лидеры один город или регион, а завтра - другой. Цены на недвижимость по сравнению с теми, какими они были лет пять назад, достигли заоблачных высот. Лидирует в этом отношении Ялта, где стоимость однокомнатной квартиры достигает 83 тысяч долларов, двухкомнатной - 450 и трёхкомнатной - 600. Следом идут Алушта, Евпатория, Феодосия, Симферополь. Несколько легче покупателям недвижимости в Керчи. Здесь один квадратный метр однокомнатной квартиры даже в центре города стоит 3,1 тысячи гривен, чуть дальше - 2,5 тысячи, а на окраинах - 2,3 тысячи.
Темпы роста стоимости жилья в Харькове продолжают снижаться. Основные причины сложившейся ситуации - установление достаточно высоких цен на жилье и падение покупательской способности населения. Если говорить о первичном рынке, то наибольшим спросом здесь пользуются квартиры бизнес-класса (около 46% совокупного спроса), также востребованы квартиры эконом-класса (34%). При этом чаще всего выбор покупателей останавливается на однокомнатных квартирах. А вот стоимость квартир преимум-класса не только не растет, а, наоборот, снижается. Аналитики "Проконсула" объясняют такую тенденцию тем, что на рынке появился объект по цене, ниже рыночной. Как оказалось, предлагаемые застройщиком квартиры имеют большие площади, и для выполнения финансового плана в срок их стоимость была снижена.
8 июня 2007 года в г. Кривой Рог АСНУ провела круглый стол на тему: "Рынок недвижимости Кривого Рога. Особенности, проблемы и пути их решения. Перспективы и тенденции развития". В работе круглого стола приняли участие представители ведущих агентств недвижимости Кривого Рога, делового сообщества, банков, члены АСНУ, нотариусы, представители органов власти и местного самоуправления, инвестиционных компаний, эксперты, СМИ. Участники круглого стола обсудили состояние развития рынка недвижимости Кривого Рога, особенности возникающих проблем, пути их решения, перспективы и тенденции его развития. В ходе круглого стола участники рынка недвижимости вырабатывали дополнительные механизмы своего взаимодействия.
До сих пор конкуренция на рынке была борьбой строительных компаний за привлекательные земельные площадки. На потребителе это отражалось повышением не качества жилья, а стоимости. Сегодня конкурентная борьба приобретает новые формы. Высокий спрос на квартиры в новостройках пока еще позволяет большим местным строительным компаниям – «Киевгорстрой», «Познякибудстрой», «Киевжитлоинвест» манипулировать рынком, регулируя предложение и диктуя цены на квартиры, но повышение требовательности клиентов уже в настоящий момент вынуждает их обращать внимание на качество и дизайн.
По данным Харьковской облгосадминистрации за 2006г. в Харькове введено в эксплуатацию порядка 232 тыс. кв.м жилья. Это на 27 процентов превышает показатели 2005г. Общий фонд городского жилья составляет около 30,33 млн. кв.м. На одного харьковчанина сейчас приходится приблизительно 21 кв.м. площади. Наиболее интенсивно застраиваются центральная часть города, Павлово Поле, Алексеевка, проспект Гагарина, Холодная Гора, Салтовка. Поскольку застройщики испытывают недостаток свободных земель, осваиваются также удаленные районы — Рогань, Северная Салтовка, район завода Шевченко, Восточный поселок.
Ситуация, сложившаяся в сегменте коммерческой недвижимости Херсона все еще оставляет желать лучшего. При большом спросе на офисные и складские помещения в городе не наблюдается активного строительства недвижимости такого рода. В Херсоне есть новые дома, где нижние этажи отводятся под коммерческое использование, но их немного и располагаются они, в основном, в центре города. Большинство частных фирм Херсона все еще располагаются в зданиях времен советской застройки. Нехватка коммерческой недвижимости в Херсоне по-прежнему не уменьшается.
В ближайшие месяцы средняя стоимость жилья в Киеве продолжит падать. В Киеве спад на рынке недвижимости, как представляется, окажется более продолжительным из-за большего перегрева рынка по сравнению с Москвой. Если предположить, что прогнозы относительно роста доходов населения в Украине на 18-20% в год оправдаются, спад на киевском рынке недвижимости может продлиться до середины 2008 года, а падение средних цен на киевское жилье за это время может составить 25-30%. Среднее приращение площади жилья в результате улучшения жилищных условий составляет от 20 до 40 кв. метров в зависимости от уровня благосостояния семьи
Индекс цен на квартиры за указанный период вырос на 0,74 % и составил 1093 $/м2. Рост стоимости за последний месяц: +3,25 % (1046 $/ м2). Рост стоимости за текущий год: +23,64 % (884 $/ м2). Общая площадь всех квартир, выставленных на продажу: - 110 308 кв.м. Структура предложения по количеству комнат в общем объеме предлагаемого на вторичном рынке жилья:
Рынок коттеджной недвижимости Украины пока развит слабо, но интерес к такому типу жилья растет неуклонно. Украинский рынок коттеджных городков можно условно поделить на «доходные» и «платежеспособные» регионы. В Киеве, Днепропетровске, Харькове коттеджные городки, как правило, осваиваются местными жителями, а курортно-туристические регионы, такие, как Крым и Карпаты, привлекательны в первую очередь для приезжих украинцев и иностранцев. В целом спрос во всех региональных центрах практически одинаков. По разным оценкам, от 40 до 60% украинских покупателей жилья предпочли бы вместо квартиры купить дом за городом при условии удобной транспортной развязки и наличия необходимого комфорта. Стоимость постройки дома своими силами, по оценкам экспертов, в среднем составляет $500/кв. м за кирпичный дом и $450/кв. м – за деревянный.
Mожно сказать, что земельный рынок в Одесском регионе является чрезвычайно перспективным для инвестиции и застройки. Этой сфере стагнация не грозит еще по меньшей мере десяток лет. Учитывая благоприятные перспективы развития законодательной базы, следует ожидать, что этот рынок станет прозрачнее, надежнее и легитимнее. Свойством первичного рынка в новых районах является не только эффективность роста, но и рискованность. Заморозив значительные средства на покупку земли, при изменении планов развития района можно и не дождаться достаточно серьезного повышения. Более стабильным является вторичный рынок земли в освоенных районах одесского пригорода. В первую очередь это Фонтанка, где пока еще можно купить 10 соток земли за 60–70 тысяч.
Возрастающий спрос при ограниченном предложении способствовал стремительному росту цен на коммерческую недвижимость Львова. Сегодня строители и инвесторы не слишком охотно берутся за реализацию проектов офисных, торговых центров, поскольку значительно проще инвестировать в жилую недвижимость: спрос на нее очень велик, а сроки окупаемости, по сравнению с коммерческой, значительно меньше. За последние годы во Львове прыжок цен на коммерческую недвижимость превзошел все ожидания. Только за два минувших года цена за квадратный метр нежилого помещение возросла в среднем в два раза. Наиболее дорогим считается центр города. Цена на коммерческие объекты на первых этажах колеблется от $4 до $15 тыс. за кв. м.
Больше всего снижение цен коснулось непривлекательного жилья. В конце мая-начале июня появились однокомнатные квартиры по цене от $59 тыс. до $65 тыс. Однако понижение цен не приводит к существенному увеличению продаж. Стоимость жилья, которое только за минувший год подорожало на 60–70%, все еще не устраивает покупателей. Например, наиболее дешевые квартиры за $60 тыс. имеют более чем скромную жилую площадь – 12–16 кв. м, и крохотную кухню – 4–5,5 кв. м. Несмотря на праздники и жару, в мае количество предложений по продаже недвижимости увеличилось в среднем на 7%.
Аренда столичного жилья начала дешеветь. За последние три месяца снизились цены на недвижимость, 1-комнатные квартиры в "5 минутах ходьбы от метро, в хорошем состоянии, с телевизором, телефоном и мебелью", которые в начале марта сдавались по 450 долларов, сейчас можно встретить за 400 и даже ниже. Выяснить на практике, на сколько снизилась и вообще снизилась ли аренда квартир и комнат, оказалось непросто. Просидев полдня на телефоне, просмотрев сотни объявлений и оставив с десяток заявок частным брокерам и агентствам недвижимости, удалось составить приблизительный "портрет" рынка аренды на данный момент.
Крымская недвижимость продолжает активно расти в цене. Под занавес прошлого года впервые за последнее десятилетие крымские риэлтеры стали высказывать осторожные предположения, что цены на крымскую недвижимость достигли таких высот, что дальше только вниз. Подтверждало подобные прогнозы резкое сокращение количества сделок — найти покупателя на столь дорогой товар стало непросто. Начало 2007 года показало, что у цен на недвижимость, как и у стремления к совершенству, предела не бывает. Усиленно гонятся за Южнобережьем и другие курортные города Крыма. По информации Минэкономики автономии, однокомнатные квартиры во вторичном фонде центра Евпатории в нынешнем году предлагают по 6,45 тыс. грн./кв. м, на окраинах — по 4,21 тыс. грн./кв. м.
В мае средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке Киева повысилась на 2,7%. Чтобы искусственно сохранить рост цен, некоторые игроки начали придерживать наиболее ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры. Средняя цена жилой недвижимости с начала года поднялась на 8%, в прошлом году темпы роста за аналогичный период составили около 9%. Эксперты уверены, что на данном этапе развития рынок достиг своего предела, и подобного роста цен, как в предыдущие три года — в 2007 г. не будет. Игроки рынка считают, что рост цен возможен только за счет развития элитного жилья, а вот в эконом- и бизнес-классе до конца года тенденция не изменится.
Вторичное жилье в городе бьет рекорды по уровню изношенности, а для новых домов не хватает места Сохранение за Запорожьем статуса города с наиболее низкими темпами жилищного строительства в течение последних нескольких лет привело к жесткому дефициту квартир в регионе. Нынешняя активизация застройщиков пока не повлияла на ситуацию, тем более что предлагаемые ими цены далеко не всегда устраивают потенциальных покупателей. Проблемами городского рынка недвижимости смогли воспользоваться владельцы пригородных участков, стоимость которых за последний год удвоилась.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины) агентством недвижимости «Монарх» (г. Одесса), на первичном рынке жилой недвижимости в течение 1 квартала нынешнего года наблюдалось весьма плавное повышение цен. Только на однокомнатные квартиры в центре города показатель роста составил 1,9% (с $1800 за кв.м. в январе до $1835 за кв.м. в конце марта), несколько ниже он в Суворовском районе – на 1.4% (с $1035 до $1049); в других районах города не превышал 1%, а в новостройках на Слободке цена квадратного метра в течение квартала вообще не изменялась ($1200 за кв.м.). Подорожание двухкомнатного жилья в новостройках тоже было незначительным. Характерно, что в центре рост произошел на 1,1% (с $1770 до $1790), а в Cуворовском районе и в районе Слободка – на 1,7% (с $1000 до $1017 и с $1180 до $1200). Наиболее низкий показатель рост стоимости был в районе Молдаванка – 0,8% (с $1280 до $1290).
Индекс стоимости жилья в мае 2007 года: 2465$/кв. м. (-0,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: - 0,1% в месяц ( - 1,0%). Индекс доходности в мае +1,1 б/д (- 1,5 б/д). Процессы, происходившие в мае 2007 года на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом: «стагнация», что в переводе означает «застой». О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен.
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15-20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Риэлторы отмечают колоссальный интерес к этому сегменту рынка инвесторов, не имеющих отношения к торговле и рассматривающих киевские магазины лишь как способ размещения свободных средств. По словам консультанта АН Red Ярослава Цуканова, сегодня такими инвесторами приобретается больше половины всех непрофессиональных торговых объектов. "Непосредственно торговцам, особенно средней руки, практически нереально конкурировать со столичными чиновниками и просто миллионерами, среди которых стало модно вкладывать свободные миллионы в торговую недвижимость. Торговые компании не имеют возможность вымывать свои оборотные средства, покупая торговую недвижимость по сложившимся ценам