Всего в Киеве уже почти сто бизнес-центров различных классов, их общая арендная площадь превышает 600 тыс. кв. м. Только за прошлый год их открылось восемнадцать (общей площадью около 100 тыс. кв. м). Специалисты прогнозируют, что в 2007-2008 годах к ним присоединятся еще 30-35 бизнес-центров. Хотя из-за длительной подготовки проектной документации и трудностей при землеотводе не все они откроются в срок. Бюрократия, царящая в органах согласования, зачастую затягивает реализацию проекта на год-два. Тот же "Парус", в который после окончания внутренних работ арендаторы въедут только в первых числах июня, строители должны были сдать в эксплуатацию еще в начале прошлого года.
Тенденции, которые наблюдались в начале первого квартала 2007 года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохраняются и по сей день. Изменения арендных ставок, которые произошли на протяжении февраля - марта 2007 года были незначительными, и их влияние на рынок коммерческой недвижимости Львова не оказало существенного влияния. Цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах Львова находились в ценовом диапазоне от $4 до $30 за кв. м. При этом средняя цена аренды таких помещений составляла $14 за кв. м. В сегменте торговой недвижимости средняя цена аренды составляла $35,05 за кв. м. Наполнение рынка новыми брэндами в целом не изменилось.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения. Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателей и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, часто не соответствуют заявленному классу и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц Центральной и Восточной Европы.
В Киеве запущен в эксплуатацию 35-этажный бизнес-центр класса А - "Парус", владеет и управляет которым компания "Мандарин Плаза". На момент презентации центра 90% площадей были уже сданы арендаторам, среди которых "Интерпайп", "Олимп", банк "Аваль", АКТ "Бавария" и другие. В "Парусе", в частности, привлекательной и конкурентной является цена сдаваемых в аренду площадей - около $55 за квадратный метр (без коммунальных услуг и ремонта). Срок окупаемости центра составит около четырех лет, а сам бизнес-центр "Парус" будет сохранять статус лучшего в столице не менее 10 лет.
С возведением новых логистических комплексов качество услуг будет повышаться, а арендные ставки – снижаться. Высокие арендные ставки вызваны банальным дефицитом на рынке складских помещений. И прогнозы не утешительны: возможно, лишь к 2010 году сократится двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости. Единственное "но" - постепенно снижается спрос на склады низкого качества. Развитие рынка складской недвижимости зависит от влияния нескольких факторов. Среди них главное то, что за последние годы украинские предприятия стали реально работать, к тому жена наш рынок пришли иностранные производители. Как результат - необходимость создания новых мощностей, в том числе и складских помещений.
Рост товарооборота в Украине влечет за собой оживление спроса на склады всех категорий. Большинство имеющихся у нас складских помещений - переоборудованные производственные цеха или бывшие овощехранилища. Поэтому строительство современных складов, оснащенных новейшим оборудованием и передовой техникой, имеющих системы искусственного климата и электронного учета, становится как нельзя более актуальным. Особенно остро стоит вопрос скорости строительства. Распространение новых строительных технологий позволяет возводить качественные объекты большой площади в сжатые сроки. Одной из них является технология быстромонтируемых зданий (БМЗ), которая используется при строительстве практически всех типов недвижимости.
Hаибольшим спросом на сегодняшний день пользуются объекты торгового назначения. Если говорить о наиболее популярном формате, то в первую очередь это торгово-развлекательные центры. В зависимости от площади, наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 200 кв. м., расположенные в густонаселенных районах – в центральном районе, а также на левом берегу Днепра: Оболонский, Дарницкий, Днепровский районы.
Попит на якісні офісні площі в Україні найближчим часом продовжить своє зростання. Зараз їх кількість складає 790 тис. кв. м. При 97% наповненості офісів в країні орендні ставки ростуть в середньому на 10-15% на рік. У 2007 р. планується ввести ще близько 200 тис. кв. м офісних площ високого класу.Темпи зростання українського ринку торгової нерухомості є одними з найвищих серед країн Центральної і Східної Європи. У 2006 р. торговий оборот країни виріс на 23,5% і склав 31 млрд. дол., що в два рази вище в порівнянні з 2005 p., а вартість орендної плати торгових площ виросла на 50%.
Большая часть современных офисных комплексов - это многоэтажные здания, расположенные в центральной части городов и прилегающих к ним районах. Однако наряду с явными преимуществами у них есть и ряд недостатков. К примеру, всегда существует проблема отсутствия свободных парковочных мест, наличия сопутствующей инфраструктуры, такой как спортзалы, недорогие рестораны и пр. Оценив все "минусы" строительства больших презентабельных офисных зданий в центральных районах, инвесторы начали развивать в Украине такие проекты, как бизнес-парки. Подобный формат является полной противоположностью "классическим" офисным комплексам .По сути бизнес-парк - это большая территория, на которой находятся высококачественные здания с низкой плотностью застройки, элементами парковой зоны и сопутствующей инфраструктуры, такой как парковки, рестораны, химчистки, парикмахерские, спортзалы и пр. Среди достоинств такого формата - отличная транспортная доступность, более низкая арендная плата, развитая инфраструктура, просторная парковка.
Площадь столичных складов всех категорий оценивается примерно в 2 млн. квадратов. Из них около 250 тыс. кв. м приходится на профессиональные складские комплексы. При этом спрос на такие склады оценивается в 350-400 тыс. кв. м. Летом заявки на складскую недвижимость классов А и В в два раза превышали предложение. Показатель наполняемости составлял 98-99%. При предложении 1,75 млн. квадратов непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. кв. м. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышены спрос спровоцировал рост арендных ставок - до 12-17 долларов за кв.м. класса А или В.
В Харькове без проблем можно арендовать или купить склад, представляющий собой, например, переоборудованный производственный цех или плодовоовощную базу. А вот современных логистических комплексов, спрос на которые ежегодно растет как минимум на 25%, в городе и его окрестностях практически нет. В связи с этим эксперты рынка прогнозируют всплеск строительства терминалов классов А и В. В Харькове имеются все предпосылки для развития сегмента складской недвижимости: этот город-миллионник является крупным транспортным узлом, здесь активно развиваются как национальные, так и зарубежные торговые сети. Действительно, хранилищ в областном центре предостаточно, но их качество уже не может удовлетворить притязательных арендаторов и покупателей, которых с каждым днем становится все больше.
К объектам промышленного назначения специалисты относят множество зданий и сооружений самого различного предназначения - от производства продуктов питания до складских помещений. Каждое строение имеет свои особенности, но отличие современных промышленных комплексов не только в новейшем оборудовании для производства товара. Прежде всего, в использовании современных строительных материалов, в прогрессивных технологиях возведения объекта. В последние годы бизнесмены отдают предпочтение быстромонтируемым методам строительства. Именно они позволяет в довольно короткие сроки запустить производство и начать процесс окупаемости вложенных средств.
Севастополь лидирует сегодня на Крымском полуострове по уровню и росту арендных ставок и цен на складскую недвижимость, что обусловлено увеличением грузовых перевозок и развитием торговли в регионе. Приобрести складскую недвижимость в Симферополе и Ялте можно по цене от 200 до 350 дол. за 1 кв. м, в Евпатории - от 200 до 300 дол. за 1 кв. м. В АР Крым на данный момент практически нет складов, соответствующих требованиям классов А и В.
Все опрошенные операторы рынка складской недвижимости в Киеве и Киевской обл. положительно оценили результаты своей деятельности в 2006 г. и дали радужные прогнозы развития логистического бизнеса на ближайшие три-пять лет. Действительно, рынок складских площадей в Киеве в 2006 г., по сравнению с 2005 г., увеличился примерно на 30%. В минувшем году в Украине (преимущественно в столичном регионе) было возведено более 20 новых крупных складов, что увеличило долю логистических объектов в структуре предложения коммерческой недвижимости с 6% в 2005 г. до 17% в 2006 г. Предложение киевских складов среднего и низкого классов (С и D соответственно) в минувшем году, по сравнению с 2005 г., увеличилось на 25-30%.
Севастополь лидирует сегодня на Крымском полуострове по уровню и росту арендных ставок и цен на складскую недвижимость, что обусловлено ростом грузовых перевозок и развитием торговли в регионе. При этом арендовать склад в Симферополе и Ялте сегодня можно по 3-4 у.е. за 1 кв. м., а в Евпатории – за 2-3 у.е. Приобрести складскую недвижимость в Симферополе и Ялте можно по цене от 200 до 350 у.е. за 1 кв. м., в Евпатории – от 200 до 300 у.е. за 1 кв. м. На Крымском полуострове сегодня практически отсутствуют склады, отвечающие требованиям классов А и В по международной классификации складской недвижимости.
В последние два года отечественный рынок складской недвижимости темпами своего роста не радует, а скорее удивляет. Ведь все предпосылки для его активного развития, как говорится, налицо: уровень доходности, по оценкам консалтинговых компаний, - 10-12% (в странах Восточной Европы - 5-7%), спрос на складские площади в несколько раз превышает предложение и продолжает стремительно расти. А новые, значимые для рынка объекты, введенные в строй в 2006 г., можно пересчитать на пальцах одной руки. В результате, сегодня в киевском регионе при объеме предложения в 350-400 тыс. м2 потенциальная потребность в складских помещениях достигла 1 млн. м2. Девелоперы складской недвижимости от этого только выигрывают - практически все возводимые комплексы реализуются задолго до окончания строительства.
Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить. В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику. Cейчас спрос на складские помещения во Львове бьет все рекорды. Риэлторы оценивают динамику увеличения количества заказов на такие объекты как минимум в 30% по сравнению с прошлым годом.
В портовой Одессе бизнесменам негде хранить свой товар. Склады в Одессе скоро будут стоить не меньше, чем товар, который в них хранится. Только за последние полгода арендные ставки удвоились, а за выставленные на продажу хранилища владельцы просят по $3-5 млн. Инвесторы отреагировали на данные тенденции новыми проектами, обещая в течение ближайших двух лет ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м складов. Впрочем, предварительно заявленные ими расценки не порадовали потенциальных арендаторов. Одесским бизнесменам все сложнее решать проблему хранения своей продукции. Местные риэлторы констатируют, что за последний год спрос на склады вырос на треть.
Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, увеличение на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др. В 2006 году на рынок Киева и области было выведено около 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В. Таким образом, в конце 2006 года объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составил 225 тысяч м2. В 2007 году, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тысяч м2.
Арендаторы офисов класса А все больше внимания при выборе недвижимости обращают на то, какой набор сервисных услуг предлагается в бизнес-центре. Сегодня на киевском рынке офисной недвижимости немало бизнес-центров позиционируют себя как объекты высшей категории качества – А-класса. По таким параметрам, как местоположение и уровень отделки фасада и экстерьера, большинство офисных проектов, расположенных в центральной деловой части столицы, действительно могут претендовать на столь высокое «звание». Но далеко не все дотягивают до класса А по уровню сервиса, оказываемого клиентам, арендующим в их зданиях офисные площади. Чтобы в отношениях менеджмента бизнес-центра и клиентов не возникало напряженности или недоразумений, специалисты рекомендуют периодически собирать информацию о том, как изменились запросы арендаторов площадей.