Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста, и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения. Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателя и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, в ряде случаев не соответствуют заявляемому классу, и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц стран Центральной и Восточной Европы.
Судя по данным специалистов, в течение первого полугодия 2007 г. в эксплуатацию введено около пяти складских комплексов общей площадью примерно 250-300 тыс. кв. м. Декларируется же, что потенциальная потребность рынка сейчас составляет не менее 500 тыс. кв. м. Однако нельзя однозначно утверждать, что после строительства этих площадей спрос будет удовлетворен, и далее наступит перенасыщение, поскольку грузообороты растут непрерывно, в Украину заходят новые и новые торговые сети: только за 2006-й их количество увеличилось на 30%... Как бы там ни было, аналитики констатируют: как в текущем, так и в следующем году увеличения объемов строительства этого вида недвижимости не предвидится. Многие же из сдавшихся складов уйдут под собственные нужды торговых компаний.
Рынок коммерческой недвижимости один из наиболее динамично развивающихся. Конкуренция среди его участников заставляет девелоперов искать собственный подход в проектировании, оформлении и последующей эксплуатации здания. Сегодня строительный рынок переживает очень интересный момент: несмотря на повышения цен в прошлом году на строительные материалы на 25-30%, украинские строительные компании постепенно переходят на международные стандарты, предоставляя, например, банковские гарантии на выполнение работ и новые технологии.
Активное развитие рынка складских помещений в Киевском регионе началось совсем недавно – в 2004 году. Основным толчком к этому стал стремительно увеличивавшийся товарооборот, в частности, с иностранными компаниями, и в окрестностях столицы начали появляться первые логистические комплексы, возводимые больше всего нуждавшимися в них трейдерами. Позже на рынок вышли девелоперские и логистические фирмы, благодаря которым, по данным компании KnightFrank, к концу 2006 года предложение профессиональных складских площадей в Киеве и области составило 250 тыс. кв. м. Сейчас в этом регионе развивают свои проекты около 20-ти специализированных предприятий.
С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. На вторичном рынке наиболее востребованы удачно расположенные помещения.
Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы. Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Однако, за пределами небольшого квадрата, ограниченного проспектами Театральным и Комсомольским, и улицами Университетской и Челюскинцев.
Сегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее, рост четко прослеживается.
Несмотря на принятую классификацию, оператор сам определяет к какому из классов отнести новый объект. Как отмечает большинство экспертов рынка недвижимости, официальной классификации офисных площадей на Украине на сегодняшний день не существует - она находится только в стадии разработки. Из-за этого большей части застройщиков и девелоперов приходиться каждый собственный проект подгонять под европейские или российские стандарты, которые зачастую приходиться адаптировать к местным условиям. Или же инвестор присваивает объекту класс на основании собственных амбиций. Разработчики классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный центр к классу А, В или С.
В современном обиходе понятие инфраструктуры объекта недвижимости подразумевает две составляющие. Первая связана с общими инженерными системами здания (водоснабжение, энергообеспечение и т.д.), вторая - с комплексом дополнительных услуг для его арендаторов. Уровень развитости инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости всегда соответствует стадии развития рынка, а в условиях насыщенности становится одним из основных преимуществ в конкурентной борьбе. Реалии украинского рынка недвижимости таковы, что инфраструктурной составляющей различных объектов недвижимости предстоит длительный путь развития. В данной статье рассмотрены основные требования к инфраструктуре в объектах офисной недвижимости, ее зависимость от формата и расположения объекта, мировая и украинская практика данной составляющей девелопмента.
Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательной способности населения, насыщением сегментов торговой и офисной недвижимости и другими факторами. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработавшая Программу строительства современных складов до 2010 г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.
Внутренняя эволюция рынка коммерческой недвижимости постепенно приводит к утрате традиционного понятия "склад". Современные объекты для хранения и распределения товаров - это логистические центры. Следовательно, одновременно с ростом возлагаемых на склады задач увеличивается и объем предварительных согласовательных этапов, которые обязательно должны включать в себя просчет всего спектра требований к зданию, оборудованию, оснащению и технике. Иначе… "ладился купить корову, да купил теленка" - квинтэссенция народной мудрости вполне определенно обрисовывает потенциальные потери. Аналитики уверены, что в ближайшие 5-8 лет на рынке складской недвижимости в сегменте высококачественных складов спрос будет превышать предложение.
В Украине острый дефецит высоклассной офисной недвижимости. И в столице, и в регионах Украины сегодня наблюдается значительное превышение спроса на качественные офисные площади над их предложением. Поэтому проекты высококачественных офисных зданий весьма интересны инвёсторам, а готовые объекты приносят неплохой доход их владельцам. Наиболее активно рынок офисной недвижимости развивается сегодня в столице: есть спрос, растет предложение. А вот регионы Украины в этом вопросе отстают от Киева, по оценкам экспертов, на 2-3 года. Если в столице рынок коммерческой недвижимости начинал формироваться именно с офисной, то в регионах это не самый активный сегмент рынка.
Сейчас украинский рынок складской недвижимости находится на стадии развития, поэтому здесь еще существуют незаполненные ниши. Высокий уровень рентабельности и фактическое отсутствие конкуренции делают данную отрасль привлекательной для инвесторов. Уже больше года многие специалисты озвучивают цифру потенциала рынка в 1 млн. кв. м при таком же существующем объеме предложения. Руководствуясь данными показателями, девелоперы смело начинают строительство логистических комплексов. По словам Алексея Руденка, маркетолога-аналитика консалтинговой компании Aurum Terra, проблем с реализацией складских площадей в Украине пока не возникало. Это связано, прежде всего, со спецификой рынка, ведь не менее чем у 90% объектов еще на стадии строительства имеются свои арендаторы или покупатели.
При предложении 1,75 млн. кв. м непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок - до $12-17 за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около $8-13 в месяц. Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения, разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от $12. Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с холодильным оборудованием обойдутся в $35-40 за кв. м в месяц.
На сегодняшний день украинский рынок складской недвижимости, по оценкам консультантов и девелоперов, является одним из самых перспективных направлений развития. Спрос на качественные складские и логистические помещения превышает существующее на рынке предложение в разы. Однако, несмотря на это, новые проекты в данном сегменте коммерческой недвижимости реализуются в очень небольшом количестве. Такая ситуация, на первый взгляд, кажется парадоксальной, однако при более детальном рассмотрении причины сложившегося положения становятся достаточно очевидными. Экономическая аксиома, гласящая, что спрос порождает предложение, бесспорно актуальна для всех сфер бизнеса, однако степень ее проявления для каждой из них различна. Ярким примером являются такие сегменты коммерческой недвижимости, как профессиональные складские и логистические комплексы, а также гостиницы высокого класса.
Нехватка высококлассных логистических комплексов остается одной из главных характеристик рынка складской недвижимости страны. Это закономерно, так как обеспеченность складскими площадями у нас намного меньше, чем в европейских странах. Потребность города в складах высока, а необходимость для больших городов подобных помещений – неоспорима. Выгодное территориальное расположение Украины позволяет нашей стране развить это направление и укрепить свои позиции на рынке. Кроме того, их дефицит затрудняет стремительное развитие торговых сетей, а также выход на рынок крупных украинских и иностранных логистических операторов и международных производственных компаний.
Эксперты сходятся во мнении, что в настоящий момент рынок складской недвижимости регионов Украины формируется преимущественно за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза. Тем не менее, в течение уже ближайших нескольких лет этот сегмент украинского рынка недвижимости существенно преобразится. Специалисты рынка складских помещений Украины сегодня применяют классификацию, согласно которой все складские и логистические комплексы в стране распределяются по классам А+, А, В+, В, С и D. К классам А и А+ относятся складские комплексы, отвечающие более 20-ти определенным требованиям. В частности, помещения этих классов представлены новыми одноэтажными складскими зданиями, в основе которых – металлический каркас и легкие стеновые конструкции из сэндвич-панелей.
Только Киевщина нуждается в 500 тыс. кв. м первоклассных логистических комплексов. Повышенный спрос на логистические комплексы провоцирует создание новых объектов, преимущественно, на территории Киевской области, но недалеко от столицы. По некоторым данным, сейчас Киевщине необходимо порядка 500 тыс. кв. м площадей. В 2007 г. заявлено к сдаче 250 тыс. кв. м, однако многие из них введены в строй не будут. Впрочем, на сегодняшний день никто точно не может сказать, удовлетворится ли спрос при строительстве полмиллиона квадратных метров высококлассных площадей? Или, не станут ли эти комплексы нерентабельны из-за перенасыщения рынка?
Причинами сегодняшнего смещения ориентиров застройщиков за город являются рост спроса на oбъекты жилой и коммерческой недвижимости , дефицит земли в городе, появление новых проектов на окраинах города, новых форматов и т. д. Данные обьекты со временем в своем большинстве будут строиться за пределами города. Эта тенденция прослеживается уже сегодня. На окраинах Варшавы и Москвы расположено 60% и 64% всех бизнес-центров города соответственно . В Украине в 2005 г. на окраинах Киева находилось только 14% бизнес-центров, в 2009 г. ожидается увеличение этой цифры до 37%.Эксперты полагают, что в ближайшее время за городом вполне возможно развитие такого формата офисной недвижимости как бизнес-парки. Подобные прогнозы вполне обоснованы, если учитывать опыт развития рынка западных стран.
Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки.Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости.Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений - грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.