США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан. Теперь — Украина. Рынки недвижимости названных стран обвалились не сразу. Вначале было значительное сокращение количества сделок, масштабное падение числа новых разрешений на строительство и гигантское увеличение запасов непроданных домов. (К примеру, в Соединенных Штатах запасов непроданных домов при текущем уровне реализации хватит более чем на 11 месяцев, что превышает уровень нормального значения этого важнейшего макроэкономического индикатора в несколько раз.) И лишь по происшествии многих месяцев началось плавное падение цен на жилье. Кроме указанных стран, начались проблемы на рынке недвижимости в Греции, Австралии, Исландии, Португалии, Эстонии, Дании и некоторых других. Заметьте, в прошлом году в этом перечне была лишь одна страна — США. Т.е. процесс явно набирает обороты.
Предложение на первичном рынке недвижимости значительно увеличилось. Очередное колебание курса доллара и продолжающееся уменьшение деловой активности поддержало тенденцию стагнации рынка столичной жилой недвижимости. В июле эксперты прогнозируют дальнейшее уменьшение продаж жилья.
Не секрет, что определенные трудности, возникшие в последнее время в финансово-кредитной сфере, привели к появлению прогнозов, корректирующих позитивную динамику роста продаж загородного жилья. Если до начала года кривая шла по экспоненте, фиксируя почти двукратное увеличение сделок в ежегодном разрезе, то, начиная с марта, прежде всего в связи с ужесточением кредитной политики банков, стала очевидной потребность в более реалистичном прогнозировании. Вместе с этим, основная масса экспертов, справедливо указывая на целый ряд факторов, обуславливающих некоторое охлаждение потенциального спроса на загородное жилье, в целом настроены достаточно оптимистично в отношении данного сегмента недвижимости. Суть большинства оценок можно свести к следующему: нынешняя ситуация способствует ужесточению конкуренции, в результате которой с рынка уйдут компании, не готовые к реализации более гибкой политики, и проекты, не отвечающие самым высоким стандартам.
Насколько длительным будет падение цен, эксперты судить не берутся. Часть из них уверены, что при дальнейшем сокращении объемов ипотечного кредитования цены на вторичном рынке в 2008 году просядут на 5-15%, особенно подешевеют квартиры в старых постройках. Но многие аналитики придерживаются иного мнения: из-за дефицита средств и падения спроса на квартиры застройщики снизят объемы строительства в Киеве на треть — с планируемых 1,4-1,6 млн кв. м до 1 млн кв. м в год. Возможный дефицит квадратных метров на первичном рынке вынудит потенциальных покупателей приобретать квартиры на вторичке, что в свою очередь увеличит спрос на б/у жилье, и по итогам года стоимость столичного квадратного метра вырастет примерно на величину инфляции.
Хотя в Харькове каждый год открываются не менее десяти крупных бизнес-центров, нехватка качественных помещений по-прежнему ощущается довольно остро. На сегодняшний день объем предложения на местном рынке офисной недвижимости составляет 640 тыс. кв. м, а дефицит превышает 400 тыс. Это позволяет владельцам площадей в БЦ постоянно поднимать арендные ставки, а хозяевам непрофессиональных объектов — увеличивать цену продажи квадратов. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция сохранится еще как минимум ближайшие пять лет.
Из списка участков, которые можно приобрести в собственность, эксперт выделил 12 соток, расположенных недалеко от центра Черновцов по улице Ривненской. Торги за этот единственный надел, предназначенный для строительства жилья, начнутся с 255,3 тыс. грн., или $4,5 тыс./сотка. Коммерческая же стоимость земли в городе, по данным местных агентств недвижимости, колеблется от $1 тыс. на окраине до $30 тыс. за сотку в центре. Причем риэлторы уверяют, что в популярных районах свободных участков практически нет, и их клиенты, столкнувшиеся с такой ситуацией, в отдельных случаях готовы платить за сотку до $40 тыс.
По мнению экспертов, рынок пригородной земли, пригодной для сооружения коммерческих объектов, в том числе крупных жилых массивов, переполнен предложением. Девелоперы коммерческих проектов и строители жилых комплексов могут выбирать участки как на первичном рынке, так и на вторичном. По его словам, в первом случае компаниям гораздо легче договориться с местными властями, нежели со столичными чиновниками. Что касается вторички, то там предлагается много больших наделов, которые находятся в частной собственности.
В январе-мае 2008 года объемы строительства в Украине снизились на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Для сравнения за первые пять месяцев прошлого года был зафиксирован рост 13,4%. Сейчас наибольшее падение объемов строительства наблюдается в Закарпатской и Запорожской областях — более 20%. При этом значительный рост темпов строительства демонстрируют Херсонская область — 30%, Черкасская область — 15% и Севастополь — 22%.
Участники рынка отмечают полный застой отрасли. Вторичная недвижимость почти не продается на фоне снижающихся цен и выжидательного спроса. Фактически покупаемые сейчас объекты — хвосты прежних сделок, завершение цепочек разменов. Зато в печатных изданиях предпринимаются титанические усилия для «повышения настроения» среди инвесторов, плотность рекламы объектов первичной недвижимости возросла многократно.Если попытки журналистов иных изданий подогреть рынок выглядят тоскливо и безнадежно, то взрывное увеличение плотности рекламы застройщиков гораздо интересно.
За период с 1 января по 1 июля 2008 года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе выросла на 7,58% ($121), и составляет 1 716 доллара за один кв.м. при средней цене реализации среднестатистического домовладения 427 444 долларов. В столице Украины стоимость индивидуальных домов за полгода выросла на 6,73% ($140) до 2 219 долларов за один кв.м. - 562 459 долларов за домовладение.
В 1 квартале 2008 года цены предложений (выраженные в долларах) на вторичном рынке жилья в Украине продолжили расти. Причем темпы отмечены весьма существенные: от + 0,9% в Чернигове до +26,6% в Ужгороде. По мнению экспертов, увеличение цен связано с высоким уровнем инфляции и проседанием доллара в стране, а также некоторыми локальными причинами. Например, риэлторы Ужгорода констатируют значительный всплеск спроса на жилье среди наших соотечественников, работающих за границей. Однако результаты Ужгорода нельзя считать показательными. В большинстве регионов наблюдается противоположная тенденция — спрос на жилую недвижимость значительно снизился.
По оценкам экспертов, более 40% площадей земель населенных пунктов и 30% земель несельскохозяйственного назначения считаются не инвентаризованными. А за пределами населенных пунктов не была проведена оценка 97% земель несельскохозяйственного назначения. Всего в стране более 60 млн. га земель, из которых 41,8 млн. га — сельхозназначения. В соответствии со ст. 125 ЗК, без определения границ земельного участка на местности (инвентаризации) и оформления правоустанавливающих документов запрещается использование земель. На основании ст. 35 закона «О землеустройстве», инвентаризация земель проводится для установления месторасположения объектов землеустройства, их границ, размеров, правового статуса, выявления земель, которые не используются, используются нерационально или не по целевому назначению.
На сегодняшний день стоимость квадратного метра в новостройках Соломенского района Киева составляет $2,7 тыс., что на $570 выше, чем в июне прошлого года. Соломенка входит в число наиболее востребованных мест столицы для возведения жилых объектов бизнес-класса, чему способствует наличие зеленых зон и парков. До конца текущего года застройщиками заявлены к сдаче семь таких объектов и один жилой комплекс премиум-класса. При этом в свободной продаже остались квартиры только в шести объектах.
Среди жилых комплексов украинской столицы есть десятки домов, в проектировании которых принимали участие иностранные специалисты. Однако точно назвать их количество не сможет никто: отечественные девелоперы в большинстве случаев предпочитают не разглашать имена зарубежных консультантов, отдавая все лавры местным архитекторам, которые представляют объект в Градсовете и проводят его сквозь многочисленные инстанции. В начале июня Киевская горгосадминистрация заявила о намерении привлечь к созданию нового Генерального плана столицы иностранных специалистов. Удивило это немногих: подобные мысли высказывались киевскими градоначальниками и в 2005-м, и в 2006-м. Пока международное сотрудничество на государственном уровне не реализовано, киевские строительные компании уже не первый год успешно сотрудничают с зарубежными проектировщиками, поручая им разработку не только коммерческих объектов, но и объектов жилой недвижимости.
Проекты масштабной коттеджной застройки постепенно становятся тенденцией в сегменте загородной недвижимости. Освоение территории действительно требует очень больших затрат, отчасти сопоставимых со стоимостью строительства. Но в конечном счете такой подход себя оправдывает. Комплексное развитие территории позволяет получить намного более эффективную отдачу от ее использования. Качественная инфраструктура обеспечивает высокий уровень комфорта и, соответственно, повышает класс объекта. Кроме того, на маленьком участке подготовительные работы всегда обходятся дороже, чем на большом.
Большинство покупателей жилья бизнес-класса ценят индивидуальный стиль и оформлением квартир в новостройках занимаются самостоятельно. В то же время застройщики все активнее предлагают заказать у них дизайн-проекты, обязуясь качественно выполнить внутренние отделочные работы. Это соотносится с европейской практикой, где индивидуальные проекты не распространены в силу традиционного строительства жилья "под ключ". Классификатор недвижимости, определяя категорию жилья бизнес-класса, предполагает только проведение внутренних работ (не стоит путать с внутренней отделкой), без которых дом не будет принят в эксплуатацию.
Несмотря на то что продажа земель водного фонда запрещена законодательством, десятки островов в Киевской области уже являются закрытыми частными резиденциями. Сейчас на рынке можно найти предложения по продаже островов площадью от 1 га до 100 га. При этом специалисты отмечают, что действительно привлекательные объекты крайне редко появляются в базах агентств недвижимости. Мнения участников отечественного рынка недвижимости относительно возможности приобретения острова крайне противоречивы. Ни по одному из заданных вопросов специалисты не пришли к согласию, более того, оценки спроса, предложения, легитимности подобной покупки и, собственно, стоимости порой кардинально отличаются.
За последние два года уровень прозрачности украинского рынка коммерческой недвижимости показал один из самых высоких темпов роста в мире. Согласно опубликованному вчера отчету международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), Украина из рейтинга страны с низким уровнем прозрачности в 2006 году в этом году попала в категорию полупрозрачной. Участники рынка соглашаются с выводами JLL, отмечая, что бизнес действительно стал цивилизованней. Однако уровень прозрачности в сфере отношений с госорганми, по их мнению, напротив – снизился.
К концу 2008-го девелоперы планировали реализовать свыше двух тысяч коттеджей в пригороде Киева. При средней стоимости домовладения $350 тыс. годовой оборот этого сегмента рынка первичной загородной недвижимости должен был составить $700-800 млн. Однако в 2008-м оборот рынка не дотянет и до $600 млн. Ужесточение условий кредитования и рост ставок по ипотечным кредитам привели к резкому снижению спроса не только на столичные квартиры, но и на загородную недвижимость. Подобная тенденция наблюдается практически во всех регионах. По данным риэлторов, количество сделок купли/продажи таунхаусов, коттеджей, вилл в мае 2008-го по сравнению с аналогичным периодом 2007 года уменьшилось минимум вдвое.
Официально, под жилую и общественную застройку в области отведено 31,7 тыс. гектаров — это лишь 1,1% территории. 9/10 этих земель — села и райцентры. Теоретически, в свободном обороте должно находиться не более 3-4 тыс. га, именно столько земель может продаваться и покупаться без риска для инвесторов. На деле объем вторичного рынка больше в несколько раз. Несмотря на продление действия моратория на продажу сельхозземли, предназначенной для товарного с/х производства и ОСГ (особисті селянські господарства), украинский чернозем продается и покупается в больших объемах. По оценке Сергея Бута, генерального директора группы компаний NAI Pickard, только в Киевской области около 600 тыс. гектаров сельхозназначения (примерно треть всех сельскохозяйственных угодий) в 2002-2006 годах сменило хозяев и готово к последующей перепродаже. Суммарная стоимость этих 600 тыс. га в ценах вторичного рынка превышает $300 млрд — средняя цена сотки в Киевской области в январе 2008-го составляла $5,8 тыс.