Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 квадратных метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия. О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае 2008 года 2991грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные зарплаты «в конвертах», и у некоторых они достигают 2000-3000 долларов в месяц.
По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом. Высокая доходность 2007 г. объясняется двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом - небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.
В отличие от прошлых лет, когда самыми активными игроками на рынке были фонды прямых инвестиций, в 2008 году существенная часть инвестиционных сделок пришлась на долю операторов гостиниц и сервисных апартаментов: за первые шесть месяцев этого года сумма сделок с их участием составила $3,1 млрд. (22% от общего объема зарегистрированных сделок). Это знаменует переход от осуществления сделок с привлечением заемных средств к традиционной практике инвестиционных продаж с участием собственного капитала. Более того, наряду с тем, что уровень спроса и цен на высококлассные объекты гостиничной недвижимости на крупнейших рынках мира, включая рынки Франции, Германии и Италии, остается на достаточно высоком уровне, нельзя не отметить постоянно растущий интерес со стороны инвесторов к развивающимся рынкам, включая Таиланд и Вьетнам, а также некоторым развивающимся странам Европы, таким как Россия и Турция.
Несмотря на высокие доходы и неплохие результаты роста, ранее этот сегмент развивался достаточно вяло. Ежегодно открывалось не более одного-двух комплексов. Рестораторы предпочитали осваивать столицу. Но в связи с наблюдаемой нехваткой и дороговизной помещений для открытия средних и элитных заведений в Киеве многие бизнесмены обратили пристальное внимание на пригород. B этом году могут быть запущены сразу четыре комплекса: три — на обуховском направлении и один — на житомирском. Cроки окупаемости загородных объектов меньше, чем у киевских ресторанов. Они могут диверсифицировать свои риски, предлагая клиентам большой список услуг. Bвод подобного комплекса в эксплуатацию обходится в $7–8 млн, при этом основной доход (до 70%) приносят рестораны, оборот которых составляет порядка 500 тыс. грн. в месяц. Оставшиеся 20% дает гостиница, еще 10% — развлечения.
О том, сколько именно потеряли компании при стагнации рынка недвижимости, игроки не рассказывают, ссылаясь, что у каждой компании свои цифры. В среднем процент от сделки, который получает сам риэлтор, колеблется в пределах 20-90% от суммы, которую зарабатывает агентство. Так что профессия «продавец недвижимости», как способ быстрого заработка денег, из-за снижения количества продаж становится не такой популярной.
Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007-го-начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $175 млн и $150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов.
Сегодня бизнес-центры класса С — это объекты, представленные административными зданиями, НИИ; офисы в зданиях бывших ведомств и проектных институтов, построенных в основном в начале 1980‑х годов; офисы в реконструированных и перепрофилированных зданиях различного назначения (заводские корпусы); устаревшие офисные здания и недавно построенные офисные объекты, которые по своим характеристикам уступают классу В.
Годовые обороты крупнейших украинских ретейлеров уже превышают $1 млрд, выручка компаний растет быстрее, чем розничный товарооборот в стране. Тем не менее маржа в розничном бизнесе снижается. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%. Торговля — один из наиболее интенсивно растущих рынков. Розничные сети стремительно развиваются за счет арендованных площадей (поскольку на строительство собственных магазинов уходит гораздо больше времени). Но качественных объектов торговой недвижимости, соответствующих стандартам крупных операторов, в Украине практически нет.
B I квартале 2008-го было введено в эксплуатацию на 7,7% больше жилья, чем в январе—марте прошлого года. Однако строительство этих объектов было профинансировано еще в 2006-2007 годах, когда проблем с деньгами в Украине не было. Исходя из прошлогодних темпов роста жилищного строительства (+18,7% за год) и явной нехваткой средств у строителей, эксперты прогнозируют падение объемов ввода жилья по итогам года до уровня 2005-2006 годов (-20-30%). В целом по отрасли ожидается снижение объемов строительства по меньшей мере на 5-10%.
Проще всего в пригороде столицы найти земельный участок для сооружения склада класса В. Требования к таким площадкам менее жесткие, нежели для логистических комплексов А-класса. К тому же складская недвижимость становится все более перспективной — существующие объекты заполнены арендаторами на 99–100%, а неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Если еще два-три года назад наиболее востребованными были земельные участки в 30-километровой зоне, то сегодня инвесторы осваивают и более отдаленные территории.
Качество подавляющего большинства объектов жилой недвижимости в Киеве совершенно не соответствует ее стоимости. К тому же жить в столице с каждым годом становится все менее комфортно. Да и покупать жилье в Киеве с целью сбережения средств или заработка уже не выгодно — стоимость квартир не растет, а цена некоторых объектов падает. Поэтому интересы покупателей смещаются в сторону зарубежной недвижимости. Ведь обладатель «квадратов» на первичном рынке, к примеру Египта, в год получает в среднем 40% прирост их стоимости.
B ближайшей перспективе рост арендных ставок и стоимости продажи объектов коммерческой недвижимости в Украине сохранится. Одним из основных факторов, определяющих стоимость и аренды, и продажи объектов коммерческой недвижимости, эксперты называют также значительный дефицит площадей в офисном, торговом и складском сегментах. Даже если учесть, что в Киеве уровень обеспеченности высококачественными торговыми площадями до конца 2008 г., согласно прогнозам экспертов, возрастет до 180-190 кв.м на 1 тыс. жителей, данный показатель все еще является недостаточным, по сравнению с показателями развитых европейских рынков торговой недвижимости, на которых уровень обеспеченности составляет 300-400 кв.м на 1 тыс. жителей. То же относится к рынкам офисной и складской недвижимости.
Застройщики кинулись осваивать пригород столицы. Дома возводятся не только в расположенных рядом с Киевом городах и поселках городского типа, но даже в селах. На сегодняшний день в прайсах пригородных новостроек перечислено более 50 объектов, планирующихся к вводу в 2006–2008 гг., в то время как год назад количество домов, одновременно возводящихся в городах-спутниках столицы, не превышало 10–15.
За май 2008 года индекс цен на квартиры в Запорожье вырос на 2,01% и на конец мая составлял 1571 $/м². По результатам опроса экспертов (представителей запорожских агентств недвижимости, занятых в сфере покупки\аренды офисных площадей). Основные запросы – на площади до 50 кв.м. (47,6%). Арендуют 100-300 м2 всего 9,5%.
Остается надеяться, что компании-застройщики в боязни за свою репутацию не будут в своей рекламе путать понятия и соблюдать требования к жилью определенного класса. По сути, только конкуренция на рынке и увеличение количества строящегося жилья может «убедить» компании не гнаться за сиюминутными выгодами «превращения» своего эконом-жилья в бизнес-класс или «бизнеса» в премиум-класс. Со временем, «поумневшие» покупатели весьма недешевых квартир могут не оценить такие нюансы работы застройщика.
По мере снижения уровня класса жилья, снижаются и требования к нему. Это можно проследить на следующем примере: требования к премиум-классу предполагают наличие 8-12 этажей и до 30 квартир в доме (до 4-х квартир на этаже), бизнес-класс – от 13-ти этажей и любое количество квартир (до 8 квартир), эконом-класс - от 19-ти этажей и любое количество квартир в доме и на этаже. Социальное жилье вообще в данном вопросе не имеет никаких требований - не имеет значения ни этажность, ни количество квартир. Впрочем, обитатели социального жилья и без классификатора понимают, где они живут.
Самые низкие показатели себестоимости установлены в Кировоградской (3,903 тыс. грн за 1 м²), Луганской (3,961 тыс. грн), Ивано-Франковской (3,981 тыс. грн) и Черновицкой областях (3,998 тыс. грн). Показатели опосредованной стоимости строительства применяются при определении объемов государственных инвестиций, направляемых на строительство жилья, а также размера льготных кредитов, предоставляемых отдельным категориям граждан в соответствии с законодательством.
Pынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен. Пик придется на октябрь. Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев. По прогнозам экспертов, снижение цен составит как минимум 25-30%. То есть среднюю «однушку», которая сейчас стоит $100 000, к концу осени можно будет купить за $70-75 тысяч. Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск ждет та же участь.
Наличие своей территории придает уверенности в себе и является предметом гордости и признаком статуса владельца. К сожалению, сегодня рынок недвижимости диктует свои условия, и далеко не каждый может позволить себе взлелеянные в мечтах квадратные метры недвижимости. И тут в дело вступают банки, которые предлагают деньги на покупку квартиры прямо сейчас, а отдавать их нужно когда-то потом. Покупка недвижимости в кредит является очень ответственным шагом, потому что для многих это будет выбор на всю жизнь, платить за который они будут в течении ближайших 20 - 30 лет. Как правило, именно такой долгий период времени понадобиться для выплаты кредита и процентов. Поэтому, прежде чем пойти на такой шаг, нужно взвесить все «за» и «против», просчитать материальную возможность обеспечения выплат, выбрать банк - ведь от выбора банка будет многое зависеть на протяжении этих 20-30 лет, которые понадобятся на выплату кредита.
Девелоперы и продавцы «первички» заняли выжидательную позицию и категорически не желают снижать цены в надежде, что острый дефицит столичного жилья, пусть несколько позднее, но таки позволит получить желаемую прибыль и сохранит планируемую рентабельность проектов жилых комплексов. Но некоторые все же начинают нервничать и предпочитают действовать наверняка. Словом, сложившееся мнение о самой высокой рентабельности реализации проектов именно жилой недвижимости сегодня уже подвергается сомнению и инвесторы, получившие земельные участки именно под эту функцию, экстренно переоформляют документы и перепрофилируются на строительство офисных центров, спрос на которые продолжает расти большими темпами. Эту тенденцию продемонстрировало минувшее заседание градостроительного совета при главном архитекторе Киева.