Современные строительные технологии позволяют строить многоэтажные здания быстро с помощью бетонных панелей. Сегодняшние бетонные конструкции уже более высокого качества, чем их предшественники. Во-первых, разница в качестве самого бетона. Во-вторых, технология укладки плит, технологии облицовки здания сегодня более современная и качественная. У бетона есть ряд неоспоримых достоинств, которые заставляют строителей все чаще останавливать свой выбор на себе. Так, ни один другой стройматериал не может обеспечить такой скорости постройки здания. Использование панелей позволяет возвести дом за 7-10 месяцев. Панельные дома дешевле кирпичных. Этот новый по сравнению с кирпичом материал позволяет строить сколько угодно высотные здания.
Cложившаяся кризисная ситуация на рынке недвижимости будет в дальнейшем способствовать его развитию. Однако, как ни парадоксально, кризисная ситуация на рынке недвижимости будет благоприятствовать его дальнейшему развитию. Сокращение предложения на рынке неизбежно приведет к росту спроса. В прошлом году в Киеве реализовано 1,4 млн кв. м жилья. В этом году прогнозы существенно скромнее. То есть строят меньше, а потребность - пусть отложенная - у нас в жилье очень большая.
Характерная для лета невысокая деловая активность с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации. Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки продолжают ужесточать требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.
Вчера градсовет наконец-то одобрил застройку Набережного шоссе на участке вдоль склонов Днепра. На территории вокруг моста «Метро» будет воздвигнут торгово-офисный комплекс, а рядом появится удобная развязка без трамвая.
Отечественный рынок быстромонтируемых зданий (БМЗ) рос не менее чем на 30-40% в течение последних 4 лет. Этому способствовали ужесточение требований к сокращению сроков возведения объектов (с помощью БМЗ строить в среднем в 2-2,5 раза быстрее), а также рост строительства т.н. коммерческой недвижимости (прежде всего торговой, а затем, все активнее, складской и др.). Сектор «разогревали» активные инвестиции с Запада, из России, а также внутренние. По итогам 2007 г. рынок БМЗ в Украине вырос на 40%. Из легких металлоконструкций в стране было построено более 200 зданий общей площадью около 1,5 млн. м2. Емкость рынка в «деньгах» в минувшем году составила приблизительно 340 млн. евро.
Рынок гостиничной недвижимости – едва ли не единственный в бурно застраивающемся и реконструирующемся Киеве, где пока что наблюдается затишье. Складывается впечатление, что все инвесторы, работающие на столичном рынке недвижимости, ушли строить жилье, офисы, торговые объекты, а про гостиницы почему-то забыли. Впрочем, ничего удивительного в этом нет: в любой стране бизнесмены осваивают, прежде всего, те рынки, которые приносят быструю прибыль при сравнительно небольших капиталовложениях. Гостиничный бизнес под эти критерии не подходит. Он требует солидных затрат на первоначальном этапе, особенно если речь идет о создании 4-х, 5-звездочного отеля, и возвращает вложенные средства далеко не так быстро, как жилой или офисный сегменты рынка недвижимости. Пожалуй, именно эти факторы стали основной причиной вялых темпов развития рынка гостиничной недвижимости Киева.
В Киеве сейчас ведется строительство 16 гостиниц, 29 находится на стадии проекта. Среди отелей, которые уже возводятся, 8 должны быть открыты в этом году (суммарным номерным фондом на 690 номеров). Правда, эта цифра может оказаться преждевременной – гостиничный сектор коснулась проблема и всех остальных сегментов недвижимости, а именно срывы сроков сдачи в эксплуатацию объектов ( примерами могут послужить Хаятт на А. Тарасовой, который изначально планировали открыть в 2005 году, а по итогу ввели в действие лишь в 2007; Золотые Купола, Торонто Киев, гостиница на ул. Константиновской, сдача в эксплуатацию которых также переносится уже несколько лет). Практически все строящиеся гостиницы столицы расположены на Правом берегу, более того, тяготеют к историческому и деловому центру Киева.
В 2012 г., в соответствии с городской программой подготовки к Евро-2012, в Киеве количество номеров в гостиницах категории 5* должно достигнуть 4856 номеров и в гостиницах категории 4* - 3608 номеров (сегодня 661 и 1204 номера соответственно). Всего к моменту проведения чемпионата в Киеве должно быть 13 отелей категории 5* (на 4856 номеров), 24 отеля категории 4* (на 3608 номеров), 38 отелей категории 3* (на 7056 номеров). Вопрос размещения всех ожидаемых болельщиков городское руководство планирует решить за счет реконструкции общежитий учебных заведений (на сегодня 76642 места), создания международного молодежного центра на Трухановом острове (15 тыс. мест) и использования теплоходов (1000 мест).
С начала 2008 года произошло подписание пяти договоров на управление гостиницами международными операторами в сегменте 4-5 звезд, что является беспрецедентным количеством для украинского рынка. Таким образом, в среднесрочной перспективе ожидается значительное увеличение предложения в верхнем сегменте гостиничных услуг. В первом полугодии 2008 года в верхнем сегменте гостиничных услуг в Киеве спрос традиционно превышал существующее предложение.
Готова ли Украина к отмене моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения? Для того чтобы мораторий на сельхозземли был отменен, Украине необходимо принять несколько законодательных актов (законы “О рынке земли”, “О земельном кадастре"), которые будут формировать рынок земли, а также создать институциональную основу для его функционирования. т.е. Государственный земельный ипотечный банк, риелторские компании, консультационные службы, т.е. информационное обеспечение собственников земельных паев об их обязанностях и правах.
Цены на сельхозземли в пригородах крупных городов начали расти с 2007 г., когда крестьяне, осознав возможность серьезно подзаработать на своих наделах, настолько взвинтили цены на паи, что отпугнули даже видавших виды спекулянтов. Например, в Обуховском и Киево-Святошинском районах Киевской области за 1 сотку просили до $10 тыс., а смена целевого назначения могла увеличить данную стоимость в 1,5-2 раза. В свою очередь, интерес к наделам аграрных компаний способствовал росту стоимости паевой сотки в отдаленных районах области. Например, если в конце 2007 г. сельхозучастки, находящиеся на значительном удалении от Киева, оценивались в $100-150 за 1 сотку, то сегодня уже от $200 за 1 сотку.
Конкуренция на аграрном рынке привела к росту ставок на аренду земель у пайщиков в среднем в 1,5-2 раза. (г.Киев; общественная организация, объединяющая землеустроителей, землеоценщиков, риелторов, инвестиционные и промышленные компании; с 2004 г.; около 150 чел.), они колеблются от 300 грн. до 1 тыс. грн. за 1 га (в зависимости от региона). В то же время, средний размер арендной платы по Украине составляет 148,3 грн. за 1 га. Последние 40 лет его потребление на душу населения непрерывно возрастает. В то время как, согласно отчету Организации по вопросам продовольствия и сельского хозяйства ООН (FAO), цены на зерновые культуры на конец 2007 г. достигли уровня, рекордного для последнего десятилетия.
Сегодня уровень и цель инвестиций в земли сельхозназначения совсем иной, чем еще пару-тройку лет назад. Агрохолдинги в стране растут числом и имением. Некоторые компании даже брендируют свой бизнес, отстраивают высокотехнологичные схемы производства зерна и мяса, одним словом, делают все так, как принято в цивилизованном мире. Для чего, спрашивается? Чтобы западный инвестор быстрее повелся на тот бизнес и ту компанию, которая ему понятнее по форме и содержанию.
К началу учебного года съемное жилье в Харькове подорожало на 10–15% в сравнении с летними месяцами, что обусловлено традиционным сезонным увеличением спроса на аренду квартир. Однако местные риэлторы прогнозируют дальнейший рост цен, объясняя его инфляционными процессами, а также возможным повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги в городе.
Издержки, включающие затраты на стройматериалы и сопутствующие расходы, составляют 50% в себестоимости квадратного метра жилья. Тогда как все остальное — незаконные поборы муниципалитетов и других госорганизаций. Список таких поборов включает многое — это 7–20% от общего числа квартир, которые забирает город в свое распоряжение, два процента квартир, изымающиеся для служебного пользования, десятипроцентное отчисление на развитие социальной и транспортной инфраструктуры (всю инфраструктуру, необходимую для функционирования дома, застройщики возводят самостоятельно), пятипроцентный взнос в целевой фонд городского бюджета на развитие строительства и десять процентов в качестве платы за подключение к электросетям.
Hа рынке ленд-девелопмента (операции с земельными участками) ситуация, когда покупатель сознательно берет на себя некоторые риски, приобретая землю по заниженной стоимости, — скорее, правило, чем исключение. Устранение этих рисков — источник прибыли для некоторых компаний-посредников. Но они часто переоценивают свои возможности и у многих возникает желание перепродать участок, умолчав о его негативных характеристиках. Поэтому любые операции с землей отличаются повышенным уровнем опасности, в первую очередь с юридической точки зрения. В вопросе минимизации рисков ключевую роль играет качество юридического сопровождения сделки, а также репутация потенциального контрагента или посредника. Однако даже это не дает 100% гарантии прозрачности. Ведь в земельных вопросах существует множество способов и механизмов скрыть проблемы, связанные с участком.
Cпрос на склады будет расти и дальше из-за прихода новых международных торговых компаний на украинский рынок и укрупнения национальных производственных предприятий. Hесмотря на высокие арендные ставки, арендаторы становятся более требовательными к качеству складских помещений и постепенно будут отказываться от непрофессиональных ангаров (а таких более 70% из всех существующих складских помещений) и перемещаться в современные качественные логистические комплексы.
B 2008 гoду инвестиции в коммерческую недвижимость в мире могут упасть на 30%. Причиной станет выжидательная позиция покупателей и продавцов, несоответствие ценовых ожиданий разных сторон при сделках, сокращение доступности заемного капитала, а также возросшая стоимость долговых инструментов. Для Украины показателен пример Латвии. Последние четыре года (после вступления страны в ЕС) недвижимость там постоянно дорожала. При этом львиную долю сделок осуществляли зарубежные спекулянты — крупные агентства недвижимости, девелоперы и инвестфонды из cкандинавских стран, Германии и Дании. За этот период квартиры в стране подорожали в среднем в четыре раза, земельные участки — в пять раз. В этот же период были введены в строй несколько тысяч новых крупных объектов (торговых и офисных центров, жилых домов, коттеджных городков) — для страны с населением в 2 млн. человек это очень высокий показатель.
В силу небольшого количества коттеджных посёлков, представленных на Варшавском направлении, выделить определённые тренды достаточно проблематично, хотя и на этом примере подтверждается общая тенденция рынка, показывающая зависимость роста количества домовладений в коттеджных посёлках от удалённости их от Киева. Кроме того, такая диспропорция в количестве домовладений на ближнем и дальнем расстоянии от Киеве, ясно показывает, что на данный момент девелоперы коттеджных посёлков не рассматривают Варшавское направление, как перспективное в строительстве посёлков для постоянного проживания.
Торговые помещения в течение второго квартала изменились только в дальних микрорайонах – на 17% (с $1700 до $2000 за кв. м.). В целом по городу остались на уровне $2500 за кв.м., в центре - 3500, в прицентральных районах – $3000, в ближних – $2500, в дальних – $2000 за кв. м. Складские помещения в Луцке в течение второго квартала в целом по городу подорожали на 33% (со $150 до $200 за кв. м), в центральной части города – на 20% (с $500 до $600 за кв. м.), не изменились цены в других районах – в прицентральных – $300, в ближних –$250, дальних – $150 за кв. м.