Несмотря на заявления девелоперов о том, что кризис на рынке недвижимости коснется торговых объектов в последнюю очередь, они начинают готовиться к понижению ставок для арендаторов Уходящий 2008 год стал весьма результативным для столичного рынка профессиональных торговых помещений. В преддверии кризиса девелоперы успели построить и ввести в эксплуатацию целых пять торговых и торгово-развлекательных центров, а также два дополнительных модуля уже действующих проектов. Но вот 2009 обещает стать для этого рынка не столь радужным. С какими потерями застройщики ТЦ могут выйти из кризисного периода?
Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии. Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким. Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на рынке торговой недвижимости Украины было введено в эксплуатацию около 176 тыс. кв. м площадей в аренду в составе ТЦ, что увеличило общий объем предложения на 30%.
За период с 8 по 14 декабря стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, в пределах 4,88% ($286) до 5 573 доллара за одну сотку.
В конце года представители рынка недвижимости города провели антикризисный «круглый стол», на котором попытались ответить на извечный вопрос «Что делать?». Собрались все: и строители, и риэлторы, и банкиры. По последней информации операторов рынка, количество заключаемых сделок в ноябре уменьшилось на 70 % по сравнению с июлем. Есть и еще один показательный факт – в то время как первичное жилье практически не покупают, вторичный рынок еще «шевелится».
Цены на квартиры в Киеве с каждой неделей падают все быстрее и быстрее. Эксперты ожидают, что к весне следующего года жилье будут предлагать по уже забытым ценам 2005-2006 годов. Столичная недвижимость неумолимо дешевеет, а кривые цен на графиках аналитиков с каждой неделей все круче загибаются вниз. В течение ноября средняя цена предложения за 1 кв. м упала более чем на 5%. Теперь жилье дешевеет с той же скоростью, с какой оно дорожало в 2006 году – тогда всего за год цены взлетели на 60%.
В первой декаде декабря рынок жилья продолжил падение. Компании-застройщики решили полностью ослабить давление повышающегося курса доллара на покупателя. Показатели вторичного рынка стабильно отрицательные. Индекс цен повторяет тенденции наметившиеся еще в октябре месяце. По состоянию на начало декабря индекс рынка жилой недвижимости Киева упал на 8,1 пунктов по сравнению с предыдущим периодом.
Недвижимость потеряла треть цены? О том, как финансовый кризис повлиял на рынок недвижимости и как будут меняться цены на жилье в следующем году. Как известно, о финансовом кризисе первыми заговорили строители. Падение спроса спровоцировало замораживание строек по всей Украине.
В кризисной ситуации строители по примеру коллег из других отраслей промышленности жалуются в государственные органы власти. В частности предлагают ввести отмену налогов для застройщиков при строительстве жилья и социальных объектов в случае приостановки строительства. Кроме того, дома, что готовы на 50 -70%, предложили выкупить государству и самой заняться их продажей. При этом цену предложили ту, которая была заложена в проект строительства ранее. То есть, с огромной надбавкой.
Падение спроса на офисные помещения вынуждает арендодателей снижать ставки на 30%. Опустевшие комнаты, голые стены, покрытые паутиной углы и убытки... Именно такой сейчас представляется картина покореженного кризисом будущего собственникам украинских офисных центров. Необходимость сокращения издержек заставляет компании экономить на аренде, покидать занятые ранее помещения, менять их на более дешевые или, наоборот, на более качественные, но соответствующие стоимости. Кошмарам отечественных девелоперов, возможно, и не суждено сбыться, но о колоссальных доходах от сдачи квадратных метров в аренду придется на время забыть.
С 2010 г. застройщики не смогут сами распоряжаться отведенными им земельными участками и решать, какую площадь займет то или иное возводимое ими здание. При выдаче разрешения на строительство чиновники будут учитывать соотношение площади застройки к размеру земельного надела, который выкупила или взяла в аренду компания, принуждая ее высаживать на свободной территории деревья и разбивать газоны. По мнению экспертов, это позволит снизить плотность застройки Киева, достигшей в последнее время катастрофических масштабов.
Украинские компании начали экономить на логистике, сокращая количество арендуемых складских помещений. Это позволило остановить наблюдаемый на протяжении последних лет рост арендных ставок, однако не привело к их снижению. Эксперты прогнозируют, что расценки не уменьшатся и в следующем году: уровень заполняемости складов по-прежнему близок к 100%, а значительная часть анонсированных ранее проектов по строительству новых логистических центров сейчас заморожена.
Все идет к тому, цены на жилье могут откатиться как минимум до уровня 2006 года. Уже сейчас реальные, хотя пока еще и единичные предложения в столице таковы, что сумма, которой еще летом едва хватало на покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья, теперь хватает на покупку уже двухкомнатной. И, похоже, это только начало. Цены на столичное жилье начинают «валиться», опережая все прогнозы. Рынок столичной недвижимости обвалится в 2009 году, сейчас его стремительно покидают банки и покупатели.
Эра господства владельцев недвижимости на столичном рынке аренды жилья, похоже, подходит к концу. Массовые увольнения персонала и падение реальных доходов киевлян и приезжих, спровоцированные нарастающим финансовым кризисом в стране, заставляют квартиросъемщиков либо покидать столицу, либо переезжать в более дешевые квартиры в области. На этом фоне предложение жилья, наоборот, постоянно растет. Если в январе в базах данных киевских агентств недвижимости насчитывалось около
Оставшись без банковского финансирования, застройщики начали самостоятельно запускать кредитные схемы продаж. Они стали не просто массово продавать квартиры в рассрочку, но и фиксировать при этом цены. По словам финансистов, продажи с отсрочкой платежа в ноябре запустили порядка 15–20 строительных компаний, еще столько же собираются это сделать в первом квартале 2009 г.
Впервые за последние несколько лет на рынке столичной недвижимости наблюдается снижение стоимости аренды квартир, но происходит это не с желанием арендодателей, а через финансовый кризис. Вследствие того, что из столицы поехало немало иногородних наемных работников, которые приезжали сюда в поисках лучшей судьбы, освободилось много арендованных помещений, и теперь предложения по сдаче квартир значительно превышают спрос.
Кризис в строительной отрасли заставил участников рынка перейти на бартер. Первыми об этой форме расчетов вспомнили региональные застройщики. В обмен на стройматериалы застройщик предлагает квартиры преимущественно в строящихся домах. В свою очередь строители уже полным ходом получают строительную арматуру, швеллера и песок. Под бартерный обмен в компании выделена определенная квота: за деньги продаются объекты с большей степенью готовности, а за материалы - меньшей (1,5-2 года до сдачи в эксплуатацию).
Оставшись без банковского финансирования, застройщики начали самостоятельно запускать кредитные схемы продаж. Они стали не просто массово продавать квартиры в рассрочку, но и фиксировать при этом цены. По словам финансистов, продажи с отсрочкой платежа в ноябре запустили порядка 15-20 строительных компаний, еще столько же собираются это сделать в первом квартале 2009 г.
За период с 4 по 9 декабря 2008 года средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) в Киевском регионе снизилась на 1,85% ($32) до 1 682 долларов за один кв.м, сообщает. При этом, средняя цена реализации среднестатистического домовладения 278 945 долларов.
В ноябре 2008 года индекс стоимости вторичного жилья в Киеве снизился. Текущее значение индекса составляет 2598$/кв.м. По итогам ноября, общая тенденция на рынке вторичной недвижимости Киева не изменилась. Цены на жильё уверенно продолжают падать. C начала сентября средняя стоимость жилья в Киеве снизилась почти на 10%. Дополнительным дестабилизирующим фактором, являются колебания курсов иностранных валют, в особенности доллара.
В ноябре не было ни одного сегмента рынка, который не затронул бы общий спад. Другое дело, что в отдельные ниши (аренда квартир) кризис пока еще глубоко не проник, но первичный и вторичный рынки жилья заморозил основательно.