Объемы ввода профессиональных офисных помещений в 2008 году снизились на 58% по сравнению с прошлым годом. Всего за текущий год введено в эксплуатацию только 34% площадей от заявленных в начале года объемов. К декабрю объем вакантных площадей в офисах класса А, В достиг 5-10% по сравнению с летними показателями на уровне 3-5%. Официально заявляемые арендные ставки во многих объектах пока не снижаются, но в ходе переговоров многие арендодатели готовы предоставлять скидки в размере 25 - 30%.
В последние два-три года украинские агрохолдинги и компании, занимающиеся исключительно переработкой агропродукции (зерно, мясо, молоко, сахар), активно продвигались в направлении сельскохозяйственного производства, ежегодно расширяя арендуемые площади сельхозугодий и доводя собственные земельные банки до невероятных размеров — от 100 до 500 тыс. га. Агробизнес, надеющийся на скорую отмену моратория на продажу земель сельхозназначения, заинтересован в прямом доступе к земле и праве первоочередности на ее покупку.
Вопрос подготовки гостиниц к проведению в Украине Евро-2012 остается довольно напряженным. В конце прошлой недели президент Украины Виктор Ющенко заявил, что те города, которые отстают от графика, должны сойти с дистанции. Экспертами оценена готовность и ход работ по подготовке отельной сферы городов-претендентов к приему гостей чемпионата Европы по футболу.
К чемпионату в Украине должны появиться около 300 гостиниц, общий объём инвестиций на возведение которых составит около 50 млрд. грн. Однако на данном этапе темпы реконструкции гостиничной инфраструктуры не вписываются в назначенный УЕФА план. В связи с этим, как заявил вице-премьер Украины Иван Васюник, правительство намерено разработать программу поддержки инвесторов гостиничной сферы в рамках подготовки к Евро-2012. Программа будет предусматривать возможность погашения части кредитной ставки за счет средств из госбюджета.
Среди причин популярности коттеджей эксперты называют их экологичность, удобство в эксплуатации, относительно невысокую стоимость и возможность сократить сроки строительства. Быстрый темп жизни и постоянные стрессы вызывают у многих украинцев желание оградить себя от издержек цивилизации хотя бы дома. Как следствие, приверженцами здорового образа жизни становится все больше наших соотечественников. Поэтому возможность поменять «каменный мешок» на дом из натурального дерева воспринимается ими на ура. Причем если до недавнего времени существовал стереотип, что деревянный коттедж больше подходит для дачи, то сейчас все больше клиентов заказывают такие конструкции для постоянного проживания.
В то же время снижение платежеспособности украинцев изменило их интерьерные предпочтения. Если в прошлом году многие отдыхающие со средним уровнем дохода пытались снять элитные апартаменты, то сейчас они готовы довольствоваться более скромными и дешевыми предложениями. О скидках просят даже VIP-клиенты. Они пытаются выторговать 10–40% от заявленной стоимости, но при этом на более скромные условия размещения не соглашаются. Крымчане, привыкнув хорошо зарабатывать на новогодних праздниках, не могут смириться с мыслью, что постояльцев будет как минимум вполовину меньше обычного. Они пока не спешат снижать ставки в расчете на туристов, запоздавших с планированием каникул. Исключение составляют разве что владельцы маленьких частных отелей, которые готовы на небольшие скидки в 10–15%.
Столичная недвижимость неумолимо дешевеет, а кривые цен на графиках аналитиков с каждой неделей все круче загибаются вниз. По данным консалтинговой компании «Канзас», в течение ноября средняя цена предложения за 1 кв. м упала более чем на 5%, а агентство недвижимости «Планета Оболонь» сообщила, что цены сделок снизились на 7%. Теперь жилье дешевеет с той же скоростью, с какой оно дорожало в 2006 году – тогда всего за год цены взлетели на 60%.
Точной информации по количеству вакантных площадей в Киеве нет. Арендодатели упорно говорят о том, что большинство площадей заполнено, а арендаторы тоже не стремятся комментировать проблемные ситуации. Уже очевидно, что большое количество БЦ классов А и В теряют арендаторов. При этом все стараются снизить платежи. Чтобы не потерять арендаторов, арендодатель либо дополняет услуги, либо идет на временное снижение ставок.
Если раньше условия диктовали застройщики, то теперь — потребители. Рентабельность проектов строительства жилья из-за экономического кризиса сократится до 25–35%, тогда как до начала кризиса она составляла в среднем 65%. Себестоимость строительства сегодня даже в Киеве не превышает $1–1,2 тыс. и продолжает падать из-за снижения спроса и цен на цемент, кирпич, арматуру и т. д. При этом на первичном рынке столицы квадрат все еще предлагают по цене от $2,2 тыс. В ближайшие месяцы строителям придется снизить цены минимум на 30%, чтобы сохранить свой бизнес. Вторичная недвижимость будет дешеветь примерно такими же темпами.
При значительном падении потребительского спроса и ухудшении экономической ситуации, а, следовательно, при падении товарооборотов некоторые арендаторы будут избавляться от убыточных или низкоприбыльных торговых точек. После Нового года сокращение торговых площадей приобретет гораздо большие масштабы по сравнению с сегодняшним днем. Сегодняшний результат снижения аренды — это еще не предел. В условиях падающего спроса ретейлеры будут настаивать на продолжении переговоров об уменьшении арендных ставок и дальше.
По данным экспертов, в 2009 году, учитывая текущее положение рынка торговой недвижимости, прогнозируется постепенное снижение арендных ставок в торговых центрах Киева. Возможное снижение объема потребления ряда товаров обусловит и снижение активности в секторе, закрытие нерентабельных торговых точек и концентрацию на существующих наиболее доходных площадях, где за счет эффекта масштаба или удачного местоположения розничный бизнес будет оставаться доходным.
Снижение экономической активности практически во всех отраслях повлияло на пересмотр клиентами своих планов относительно аренды складских площадей. В структуре расположения складских комплексов лидирует Житомирское направление, где расположено 8 складских комплексов. По 5 комплексов распределено между Бориспольским, Варшавским и Броварским направлениями.
Учитывая текущие изменения в экономической среде и общую неопределенность, какие-либо прогнозы сегодня должны восприниматься только как пессимистический или оптимистический сценарий, которые определяют лишь возможное направление дальнейшего развития ситуации.
По мнению экспертов главными рисками для отечественных компаний является то, что большинство проектов строительства находятся на начальной стадии. Таким образом, они под угрозой срыва, поскольку их реализация зависит от привлечения новых кредитов, а это в условиях дефицита ликвидности сделать непросто. Лидирующие строительные компании вынуждены будут выбирать, из своих объектов, для завершения строительства, именно то жилье, что является наиболее привлекательным для потребителей.
За первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию около 43 500 кв. метров качественных торговых помещений, что увеличило общий объем предложения приблизительно на 12%. К концу первого полугодия 2008 года общая арендуемая торговая площадь (GLA) составила около 400 000 кв. м.
Кризис принес момент истины на рынок жилья — как первичный, так и вторичный. Выяснилось, что цены-то условные: «крыши» стоят столько, сколько за них дают. А раз сегодня почти никто ничего не дает, то и цены должны обвалиться. Цены на «первичке» с начала декабря в гривнях выросли на 5,6%. Другой источник утверждает, что в долларах они упали на 20%. Дело в том, что в это время, курс гривны за это время снизился на 10% — соответственно, у ряда застройщиков, продающих «метры» в нацвалюте, цены выросли, но — только на жилье в готовых домах, на недострой дают скидки от 10 до 25%.
В нынешнем году помещения для встречи новогодних и рождественских праздников можно будет найти даже в канун Нового года. При этом собственники жилья не только не повышают расценок, но и готовы идти на уступки, принимая оплату в национальной валюте по курсу 5–5,5 грн. за доллар. Количество желающих встретить Новый год или Рождество в арендованной квартире или коттедже в последние годы стремительно росло. По словам риэлторов, спрос был настолько велик, что снять неплохое помещение по адекватной цене уже в начале декабря было практически нереально.
Арендные ставки в офисах столицы были очень завышены и сейчас постепенно приходят к норме. Кроме того, девелоперам приходится больше ориентироваться на арендатора. Кризис должен подействовать отрезвляюще как на девелоперов, так и на строителей. Это шанс задуматься над тем, что на офисное здание девелопер должен смотреть глазами арендатора, а архитектор - глазами инвестора.
ТЦ площадью 15 тыс. кв. м в регионе может приносить владельцу свыше $3 млн прибыли в год. Как правило, в торговом центре сдается в аренду 60% всего объекта. Например, в ТЦ площадью 15 тысяч квадратов — это около 9 тысяч. При условии 100%-ной наполняемости, сдавая квадрат за $60 в месяц, владелец будет получать $540 тыс., или $6,48 млн в год. Эксплуатационные расходы на содержание ТЦ составляют в среднем от 15% до 30%. Это означает, что с $6,48 миллионов дохода владелец получит около $5 млн прибыли без учета налогов.
К началу 2010-го торговые площади в Украине должны прирасти 2,3 миллионами квадратных метров. Количество торговых центров в стране к этому времени может увеличиться в 1,5 раза, а их суммарная площадь — почти вдвое. Большая часть из них — около 1,5 млн кв. м — это качественные ТЦ, возводимые с нуля. Таких за ближайшие два года в Украине будет построено около 20. Почти все новые торговые центры строятся в регионах — уже в этом году Киев опустился на пятое место по числу торговых новостроек (после Черновцов, Тернополя, Николаева и Донецка).