Экономический спад начал оказывать влияние на гостиничный рынок в Украине. Как считают эксперты, вследствие сокращения количества туристов уже в конце 2008 г. участники рынка ощутили снижение спроса, а в начале 2009 г. на рынке и вовсе было зафиксировано рекордное уменьшение заполняемости и доходности отелей. По подсчетам специалистов, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, загрузка крупных гостиниц, несмотря на дефицит гостиничных номеров в Украине, сократилась с 80-95% до 45-50%, а доходность одного номера — почти на 13%. В ближайшей перспективе большинство отельеров не видят причин для беспокойства: качественных гостиниц в Украине заметно больше не становится ввиду вялого ввода в строй новых объектов. Например, в Киеве в прошлом году была введена в эксплуатацию лишь одна гостиница “Висак” (4 “звезды”, 42 номера), а открытие 5-звездочной гостиницы на 272 номера Inter Continental перенесено на лето 2009 г. Это даже хорошо, что новые гостиницы появятся нескоро, уверяют специалисты, ведь уменьшение загрузки и доходности в 2009 г., очевидно, продолжится. В результате в III квартале максимальное падение стоимости проживания может составить 25%.
Хуже времени для рынка недвижимости не придумать, заявляют его участники. За последние полгода жилье в столице и областях подешевело на 30-50% и продолжает падать в цене. Уже сейчас можно найти квартиры за половину цены, которую выставляли еще в сентябре прошлого года. Впрочем, и для покупателей лучшее время еще не наступило. Тем, у кого есть средства, с покупкой жилья следует подождать как минимум до лета, советуют риэлтеры. Сократилось количество объектов, предлагаемых к продаже. "Традиционно в Киеве предложение квартир составляло около 15 тыс., но в январе их было всего 2 тыс., сейчас – 7 тыс.
Столько в Киеве не строили никогда. Всего cдано в эксплуатацию 15 тыс. квартир, причем львиная их доля — 14,75 тыс. — в 86 крупных многоквартирных домах. Бурных оваций по данному поводу не последовало: всем ясно, что в текущем десятилетии это был последний год с приростом ввода жилья в эксплуатацию. В нынешнем сдадут уже меньше, да и в следующем — тоже. Семилетний цикл ежегодных приростов остался позади. Предстоит спад. Причем дело не только в экономическом кризисе, вопли о котором уже изрядно приелись: похоже, скоро начнут обсуждать его пагубное влияние на популяцию антарктических пингвинов. Проблемы у строителей начались значительно раньше, пару лет назад, и с той поры все усиливались. Застройщики успокаивали себя “да куда они денутся!” и плавно гнали цены все выше и выше. Когда рост цен отсек от рынка 95% населения, подоспел кризис...
Летом индекс потребительских настроений находился на уровне 98,5%, демонстрируя преобладание нейтральных настроений. Резкое ослабление национальной валюты увеличило стоимость импортной продукции, вызвав снижение выручки от продаж в долларовом эквиваленте на 30-40% и более. Поскольку арендные ставки в Украине привязаны преимущественно к доллару США, стало очевидным, что часть операторов не в состоянии оплачивать аренду на прежнем уровне. Так, в структуре затрат торговых операторов расходы на аренду превысили критичный порог в 20%, против существующего ранее уровня 10-15%.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Резкое увеличение предложения эксперты объясняют желанием целого ряда компаний сократить свои затраты за счет более рационального использования производственных площадей. В первую очередь это касается предприятий, ориентированных на строительный рынок, к примеру, изготовителей окон, плитки или мебели, а также занимающихся сборкой бытовой техники и электроники, отмечая, что производители продуктов питания пока не идут на такой шаг. Mногие мелкие компании, столкнувшиеся с отсутствием или снижением продаж их продукции, начали отказываться от своего бизнеса и освобождать производственные площадки. В ряде киевских агентств недвижимости говорят, что некоторые руководители решились на перенос своих предприятий за пределы столицы — в Ирпень, Вишневое или Вышгород, где арендные ставки, как правило, наполовину ниже по сравнению с предлагаемыми в Киеве.
Объемы строительства в 2008 г. снизились на 16%. По подсчетам Минрегионстроя, на завершение объектов жилого строительства со степенью готовности более 70% необходимо 14 млрд. грн., а более 50% - еще 10 млрд. грн. В то же время, Кабмин обещает выделить на эти цели только 3 млрд. грн. По мнению экспертов, даже если эти средства будут выделены, это капля в море для вывода отрасли из стагнации. Кроме того, эксперты уверены, что даже в случае выденеления этих средств из госбюджета, они могут остаться невостребованными. Поэтому перечень категорий граждан, которые смогут купить жилье при помощи государственных средств (первый взнос и льготный кредит), необходимо расширить. "Стоящие в очереди на получение жилья и госслужащие - не самое платежеспособное население, и не стоит ждать, что они придут и все купят", - уверен директор КУА "Фин ком эссет менеджмент" Павел Ружицкий. Также не понятно, по его мнению, и озвученная премьер-министром Юлией Тимошенко идея о том, что эти средства смогут получить сами застройщики, так как нигде не прописано, кто из них может претендовать на госфинансирование.
Львов, считавшийся в последние годы одним из самых привлекательных городов для ритейлоров со всей страны, стремительно сдает позиции. Обедневшее местное население уже не представляет интереса для торговцев, которые массово сворачивают бизнес. В областном центре пустует треть торговых площадей, что заставляет их собственников предлагать арендаторам небывалые скидки: некоторые объекты подешевели в два-три раза. B течение последних двух лет во Львове ежемесячно открывались как минимум три–пять новых магазинов, что спровоцировало ажиотажный спрос на торговые площади — ежегодно потребность в них увеличивалась на 30–40%. Обеспечить вожделенными квадратами всех желающих местные риэлторы не могли. По самым скромным оценкам, спрос на наиболее дефицитные помещения в центре города еще в 2008 г. превышал предложение в пять-шесть раз. Соответствующими темпами росли и цены.
Cтоличный рынок жилой недвижимости быстро остывает. В сравнении с прошлым годом квартиры на киевской вторичке подешевели в два раза, а некоторые владельцы апартаментов, которым срочно нужны деньги, готовы уступать еще больше. Как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас прогнозировать сложно. Одни эксперты говорят, что сезон невиданных скидок продлится несколько месяцев, другие ожидают еще большего падения цен. На самом деле все будет зависеть от лояльности банков к своим нынешним и будущим заемщикам. Киевские квартиры уже не пользуются ажиотажным спросом. По словам генерального директора АН «C.I.Т» Эдуарда Бразаса, если в лучшие времена общее количество сделок на рынке недвижимости исчислялось тысячами в месяц, то сейчас — сотнями. Если в декабре их число снизилось на 95%, то в январе — на 96–97% по сравнению с весенними месяцами прошлого года. Kоличество реальных покупателей столичного жилья за последний год уменьшилось примерно в 15 раз.
Экономический спад начал оказывать влияние на гостиничный рынок в Украине. Как считают эксперты, вследствие сокращения количества туристов уже в IV квартале 2008 г. участники рынка ощутили снижение спроса, а в начале 2009 г. на рынке и вовсе было зафиксировано рекордное уменьшение заполняемости и доходности отелей. По подсчетам специалистов, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, загрузка крупных гостиниц (и это при вечном-то дефиците гостиничных номеров!) сократилась с 80-95% до 45-50%, доходность одного номера — почти на 13%. Стоит отметить, что отечественные отели находятся в более выгодных условиях, чем их коллеги из Западной Европы. Ведь в Украине на 1 тыс. жителей приходится в среднем 2 гостиничных “рума”, тогда как в ЕС — 14-18. Поэтому многие владельцы отечественных отелей пока не спешат следовать примеру иностранных коллег и закрывать гостиницы. Более того, в течение 2008 г. наши отельеры увеличили расценки за проживание в среднем на 10-15%. Правда, снижение спроса в праздничные дни заставило их пересмотреть ценовую политику и позаботиться об удержании клиентов. В начале текущего года большинство гостиниц не стали увеличивать стоимость услуг в у.е. (например, номер категории “стандарт” в 4- или 5-звездочных гостиницах стоит $130-600 в сутки, в частных пансионатах и хостелах — $15-130), хотя и перевели ее в гривни по курсу 7-8 грн./USD.
C принятием Закона №3354 “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” государство взяло на себя обязательства, которые смело можно назвать инвестиционными. В частности, власти наобещали застройщикам направить деньги на завершение строительства тех объектов, степень готовности которых составляет 50-70% и более. Однако обещанная “скорая помощь”, похоже, имеет реальные шансы застрять в “пробках” чиновничьих кабинетов и не поспеть к нуждающимся вовремя. Возникает воспрос, сколько же все-таки застройщиков могут рассчитывать на господдержку в 2009 г. На что получил ответ, косвенно подтверждающий предположения юриста: “Работа по обобщению списка ведется. Когда она завершится, неизвестно. Сейчас мы не готовы назвать ни общее количество объектов, ни количество тех объектов, готовность которых составляет более 70%.
Кризис ликвидности объектов недвижимости в Киеве имеет несколько иную производную нежели в странах Европы и США (в городах которых наблюдалось перепроизводство коммерческих площадей). В докризисный период рынок ощущал дефицит коммерческих, площадей. В период кризиса было заморожено большинство новых объектов, что может способствовать росту дефицита на коммерческие помещения в период восстановления экономики. Провал в объемах строительства уже сформирован на 1-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Нужны будут огромные усилия, чтобы восстановить отрасль, поскольку строительный процесс непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно, то нарастить мощности практически нереально. Восстановление объемов строительства произойдет, скорее всего, к 2011-2012 гг. При позитивном развитии экономики Украины через 2–3 года можно прогнозировать новый рост цен, поскольку к этому периоду будет сформирован достаточно сильный дефицит в объемах предложения.
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Предлагаем вашему вниманию показатель UTG-индекс - соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает анализ наиболее важных характеристик: 1. Средний уровень вакантности площадей в БЦ Киева 2. Средняя ставка аренды в БЦ Киева
Общую статистику минувшего года нивелировали цены первого полугодия. Однако, по мнению аналитиков, общее удешевление размещения в ТЦ и ТРЦ будет продолжаться в течение всего 2009 г. А возможно, захватит и 2010 г. Жизнь рынка торговой недвижимости минувшего года эксперты разделяют на два этапа — до октября и после. Хотя предвестники кризиса были видны еще в конце лета. B Украине в первом полугодии 2008 г. ставки аренды выросли для первоклассных объектов на 20-25% по сравнению с концом 2007 г. Летом средние ставки в успешных объектах для типичной секции торговой галереи от 100 до 250 кв. м находились в диапазоне $150-250 за 1 кв. м в месяц. Запрашиваемые ставки для помещений на Крещатике достигали рекордных для рынка $450-600 за 1 кв. м, в то время как цена продажи поднялась до $50 тыс. за 1 кв. м. Торговые сети из-за ухудшения рынка кредитования прекращают активную экспансию. Обороты снижаются. И рост стоимости размещения в ТЦ и ТРЦ практически прекратился.
Понимая, что в нынешних условиях покупатели не будут платить за один котлован, строители выставляют в рассрочку жилье, готовое на 50-70%. За квартиры предлагают внести 30% средств в качестве первого взноса. Оставшиеся 70% суммы клиент погашает в течение срока, оговоронного контрактом. Если же клиент не успеет с выплатой, застройщик продлевает ее срок, снимая за это процент. В случае отказа плательщика выплачивать деньги соглашения может быть расторгнуто, а взнос возвращен покупателю. Компании начали использовать такую схему, прежде всего, для завершения строительства домов. Внедрять рассрочку дома, который находится в проекте, невыгодно самому застройщику. Ведь, чтобы собрать деньги со всех покупателей на первый взнос, нужно время. Поэтому компания должна иметь свои средства, чтобы построить объект в срок. А таких денег у большинства строителей сейчас нет.
Вопреки законам экономики, когда в условиях кризиса аренда торговых и офисных площадей должна дешеветь, на самом деле она дорожает. Этот парадокс объясняется тем, что ее размер зафиксирован в долларах. В связи с ростом курса американской валюты (в течение ноября в 1,3 раза, в декабре - еще в 1,15 раза) автоматически в 1,5 раза возросла и стоимость аренды помещений. В то же время, согласно последним данным, «долларовые» арендные ставки в последние месяцы снизились. Наиболее динамично понижаются арендные ставки по классу А. Так, в ноябре 2008 г. аренда торговых помещений класса А подешевела до $43,3 за кв. м (на 15,1%), по классу В - до $33,9 за кв. м (на 4%), по классу С - до $28,7 за кв. м (на 5,6%). В декабре же 2008 г. арендные ставки на торговые помещения класса А снизились до $38,7 за кв. м., что на 10,6% ниже ноябрьских ставок. Помещения классов В и С подешевели до $29,5 и $25,5 соответственно.
B январе на киевском рынке недвижимости обозначились признаки оживления. По сравнению с декабрем существенно увеличилось количество заявок на покупку, звонков и просмотров. Однако сделок заключено было столько же, сколько в декабре 2008 г. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в январе 2009 г.: $2180 кв. м (-9,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: -9,6% в месяц (0,1%). Индекс доходности -2,3 банк./деп. (- 1,1 банк./деп.) Практически в каждом сегменте рынка цены реальных продаж были на 30-50% ниже средних цен предложений. Продажи шли исключительно там, где продавцы резко сбрасывали цены. В то же время следует отметить и случаи торга «на повышение». Некоторые продавцы сбросили цены настолько, что их квартиры привлекли внимание сразу нескольких реальных покупателей. И эти покупатели, стремясь обойти конкурентов, набавляли цены. Это говорит, прежде всего, о том, что резко сузившаяся за последние месяцы область пересечения цен спроса и предложения вновь стала расширяться. Цены снизились настолько, что немало потенциальных покупателей уже в состоянии приобрести жилье без кредитов.
В июле—декабре 2008-го недвижимость на вторичном рынке Киева подешевела на 30–35% (цена предложения). Сейчас цены на вторичку достигают уровня середины-конца 2007 года и составляют в среднем $2,5–2,7 тыс. за квадратный метр. На первичном рынке недвижимости схожая ситуация: -40–50% за II полугодие 2008-го. Однако реального падения цен пока не ощущается: сделки по продаже квартир по-прежнему осуществляются в долларах; в результате девальвации нацвалюты стоимость недвижимости в гривневом эквиваленте даже выросла.
Цены кредитов на жилье в Украине замедлили свой рост, а кое-где даже заметно просели, но получить реальный шанс отпраздновать новоселье от этого все равно проще не стало... Как и в случае с кредитами, некоторое снижение процентных ставок в определенных сегментах ипотечных займов вызвано по большей части тем, что размах «кредитных ножниц», готовых подрезать и без того уменьшившиеся доходы среднего украинца, похоже, достиг своего максимума.