Средняя цена предложения 1 кв. м офисных площадей в Киеве в феврале 2009 года уменьшилась на 6,4% по сравнению с январем – до $1781,6, сообщил эксперт. По данным исследоваемой компании, наибольшее снижение цены предложения офисной недвижимости в столице в течение февраля было зафиксировано в Дарницком (-9,6%), Подольском (-15,46%) и Святошинском (-11,15%) районах, тогда как наименьшее снижение наблюдалось в Днепровском (-1,92%), Печерском (-2,10%) и Соломенском (-1,5%) районах. При этом средняя цена предложения 1 кв. м торговых помещений в Киеве в феврале 2009 года снизилась на 5,7% – до $2649,4.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик.
После того как цены на недвижимость в Украине достигли заоблачных высот, все более популярной среди украинцев стала покупка объектов недвижимости за рубежом. Относительно доступные по цене объекты были рентабельнее, чем родные “квадраты”, и позволяли с комфортом насладиться “другой жизнью”. К тому же наши сограждане могли получить кредит на покупку, причем под очень низкие, по сравнению с предлагаемыми в Украине, годовые проценты — 3-6%. Все эти факторы сделали зарубежную недвижимость не только предметом престижа, но и надежным источником для инвестирования. Впрочем, счастье, как говорится, длилось недолго. Разразившийся практически во всем мире финансово-экономический кризис спровоцировал стремительное падение цен, в том числе и на еще вчера инвестиционно привлекательную недвижимость. Так, например, по данным экспертов Citigroup Global Markets (г.Нью-Йорк, США), объемы строительных работ в США опустились за время кризиса до уровня времен Второй мировой войны. В отчете, опубликованном Министерством торговли США, отмечается, что в январе 2009 г., по сравнению с декабрем 2008 г., количество новостроек в стране сократилось на 16,8%. При этом жилье, в зависимости от региона, подешевело, по разным оценкам, от 20% до 70%.
Докризисные времена на весну приходился рост продаж на рынке недвижимости. Однако в этом году надежды застройщиков не оправдались – стагнация на рынке продолжается, а покупателей, желающих вложить средства в строящийся объект, по-прежнему можно пересчитать по пальцам. По утверждению риелтеров, сейчас не продаются квартиры даже в домах, сданных в эксплуатацию. При этом цены на жилье на столичном рынке недвижимости за время кризиса упали в среднем на 55% в долларовом эквиваленте и на 25-27% - в гривневом. Не лучше ситуация и на первичном рынке загородной недвижимости. Как сообщила руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Наталия Пронина, из 75 находящихся на этапе строительства коттеджных городков под Киевом, по состоянию на 1 марта 2009 г. строительство было заморожено в 36% из них. При этом снижение стоимости коттеджей в некоторых городках было зафиксировано на уровне 30-40% в долларовом эквиваленте.
В конце 2008 года напряжённая ситуация на мировых рынках негативно повлияла на приток капитала в Украину. В последней четверти прошлого года происходили нестабильные процессы в политической сфере, рост процентных ставок, растущая инфляция и девальвация национальной валюты. Слабая диверсификация экономики Украины ускорила её падение, основой которой являются металлургический сектор и экспорт сырья.
Отток арендаторов из столичных офисных центров заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать клиентов, они уже уменьшили ставки как минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, предполагающие включение в стоимость аренды затрат на оплату коммунальных услуг, охраны и уборки помещений, рассрочку платежей, бесплатные места на паркинге и пр. Эксперты прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды офисов продолжит падать. По утверждению специалистов, на протяжении января-марта спрос на офисные помещения в Киеве упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза.
В январе 2009 года в Киеве и Киевской области объём складских площадей составил 737,970 кв.м. В Будапеште и окрестностях – 1,1 млн. кв.м, в Праге – 1,34 млн. кв.м, Варшаве и пригороде – 2 млн.кв.м, в Москве – 3,9 млн. кв.м. В 2006 году в Киевской области было выведено на рынок 53,220 кв.м., 2007 – 203,180 кв.м, а в 2008 году – около 365 170 кв.м.
Падение столичного рынка офисной недвижимости на руку арендаторам. Достигшие в прошлом году своего пика арендные ставки до конца года могут упасть до уровня 2005 года – $25-40/кв. м в месяц, прогнозируют аналитики. Уже сейчас, пользуясь ситуацией на рынке, арендаторы получают более гибкие условия аренды, говорят девелоперы. В январе нынешнего года общая площадь офисных помещений в Киеве составляла 916,5 тыс. кв. м – без учета госучреждений и зданий, построенных компаниями для собственных потребностей. Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в 2008 году, составил около 175,1 тыс. кв. м. Среди крупных объектов, завершенных в течение прошлого года,– вторая очередь бизнес-центров "Леонардо" и "Ильинский", "Делойт" и бизнес-центр по ул. Физкультуры, 28.
Несмотря на застой в сфере высотного и жилого строительства, более маневренный бизнес коммерческой недвижимости (КН) продолжает финансироваться заказчиками, хотя количество заказов и уменьшилось. Но, видимо, некоторые из факторов, создающих бурное развитие рынка КН (дефицит складских площадей и складов класса А, дефицит торговых центров и современных супермаркетов в городах областных и районных центров по всей Украине) создают почву для дальнейшей работы строительных компаний.
Гостиничный рынок Украины, как и остальные сегменты коммерческой недвижимости, финансово-экономический кризис не обошел стороной. С октября 2008 г. планы локальных и иностранных девелоперов, работающих на украинском гостиничном рынке, начали корректироваться, вследствие чего вероятность реализации многих проектов значительно уменьшилась. Сейчас, как утверждают эксперты, одни проекты, находящиеся на разных стадиях готовности, заморожены, а сроки ввода в эксплуатацию других перенесены на более поздний период. В связи с кризисом заморожено, например, строительство многофункционального комплекса (МФК) “Миракс Плаза”, в котором предусматривались гостиничные апартаменты. Кроме того, отложено строительство МФК на ул.Златоустовской, где также планировалась гостиничная составляющая. И это только первые ласточки. Подобная судьба в ближайшее время ждет большинство объектов с многотысячными площадями и многофункциональным содержимым.
На сегодняшний день средняя стоимость коттеджей в самом престижном Обуховском районе Киевской области составляет чуть более 1550 долларов за квадратный метр. В то время как еще в докризисном сентябре 2008 года дешевле, чем за 2 тысячи за квадрат, найти домик было крайнее сложно. Эксперты убеждены — цена будет снижаться до конца текущего года. В целомпадение цен в долларовом эквиваленте за год может составить 30-40%. Падение спроса привело к массовой заморозке строительства новых городков. Сейчас продолжают строиться только 20% от общего количества поселков. Остальные 80% либо заморожены, либо возводятся замедленными темпами. Снижение цен на рынке вызвано отсутствием спроса.
На сегодняшний день средняя стоимость коттеджей в самом престижном Обуховском районе Киевской области составляет чуть более 1550 долларов за квадратный метр. В то время как еще в докризисном сентябре 2008 года дешевле, чем за 2 тысячи за квадрат, найти домик было крайнее сложно. Эксперты убеждены — цена будет снижаться до конца текущего года. В целомпадение цен в долларовом эквиваленте за год может составить 30-40%. Падение спроса привело к массовой заморозке строительства новых городков. Сейчас продолжают строиться только 20% от общего количества поселков. Остальные 80% либо заморожены, либо возводятся замедленными темпами. Снижение цен на рынке вызвано отсутствием спроса.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик:
Первичный рынок жилья в столице практически умер — покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают.
В Украине заморожено 80% новостроек — в 2009–2011 годах без квартир рискуют остаться до 100 тыс. инвесторов. В конце февраля Минрегионстрой утвердил проект постановления КМУ, регламентирующего распределение 3 млрд грн госпомощи строителям. Миллиард гривен будет направлен Государственному ипотечному учреждению — Нацбанк профинансирует ГИУ через ценные бумаги. Еще по 1 млрд грн для кредитования жилого строительства получат государственные Укрэксимбанк и Ощадбанк. K 19 февраля Минрегионстрой получил 396 заявок от застройщиков на 6,077 млрд грн. Однако в нынешнем году Кабмин сможет профинансировать достройку лишь 150–200 объектов, готовых более чем на 70%. Инвесторы остальных рискуют остаться без денег и без жилья, поскольку у большинства строительных компаний нет ни готовых квартир, ни средств на возведение замороженных объектов.
В августе 2007 года появились предпосылки тогшо, что кризис будет неизбежным. Первым звоночком стала коррекция рынка недвижимости в Лондоне, когда цены упали на 20–30%. С этого времени крепли ожидания, что недвижимость будет дешеветь и у нас. Ведь очевидно, что застройщики и покупатели квартир в нашей стране так и не пришли к общему ценовому знаменателю. Из расчета на душу населения украинцы обеспечены жильем хуже, чем граждане европейских государств. Но даже с учетом такого положения темпы роста цен на недвижимость в Украине были неоправданно высокими: в 2005-м квартиры на первичном рынке подорожали в среднем на 35%, в 2006-м — на 50%, в 2007-м — еще на 50%. Спрос на жилье подогревается ипотекой. На самом деле многие покупают квартиры в кредит с целью перепродать или сдать в аренду, и экономически разумно ограничить рост цен 12% годовых. Однако этих сигналов никто не воспринимал всерьез. Сейчас уже понятно, что раньше нужно было действовать еще жестче в вопросе регулирования цен на жильё.
За период с 1 февраля по 1 марта 2009 года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку по крупнейшим городам Украины и их пригородам снижалась, в пределах 6,58%-8,83% ($143-523) за одну сотку.Cтоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Одесском регионе (5 районов) снизилась, в пределах 6,58% ($523) до $7 421 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Одесской области (**):
В преддверии весны на рынке недвижимости началось оживление. Взросла как активность потенциальных покупателей, так и людей, для которых практически любые цены «неподъемны». Они настойчиво ищут способы решить свои жилищные проблемы с помощью обменов. И это только начало. В феврале индекс стоимости опустился ниже отметки 2000 $/кв.м (это уровень сентября-октября 2006 г.). Темпы падения столь стремительны, что подавляющее большинство потенциальных покупателей лишь примериваются к покупке, ожидая дальнейшего снижения цен.
На рынке офисной недвижимости Киева произошло скрытое падение арендных ставок. Официально собственники не объявляют о снижении стоимости аренды, но в процессе переговоров готовы уступать до 40% (в долларовом эквиваленте). Однако, если пересчитать ставки и учесть курс доллара, то падение будет не столь значительным. Тем не менее, делать однозначный вывод о падении арендных ставок на 40% не стоит, так как многое зависит от валюты, в которой делается анализ. Если пересчитать ставки и учесть курс доллара в сентябре 2008 года и феврале 2009 года, то падение будет не столь значительным. В сентябре средняя месячная арендная ставка по городу равнялась $63, что по тогдашнему курсу составляло 320 гривень (курс 5,05 грн.).
Для рынка гостиничной недвижимости Украины, 2008 год ознаменовался подписанием значительного количества договоров по управлению гостиницами со стороны международных операторов, а также большим количеством заявленных проектов гостиниц, как в столице, так и в крупных региональных городах. Повышение инвестиционной привлекательности данного сегмента до начала кризисных явлений было связано, в первую очередь, с дефицитом предложения и высоким спросом на гостиничные услуги, а также получением Украиной права на проведение Евро-2012, вследствие чего ожидалось, что туристические потоки в страну могут, хоть и временно, но существенно возрасти. Несмотря на то, что в последние годы все большее количество иностранных инвесторов проявляли интерес к украинскому гостиничному рынку, основными игроками остаются локальные девелоперы.