Сохранение интереса иностранных и национальных инвесторов к приобретению торговых объектов. Ведение рядом компаний активных переговоров по приобретению торговых комплексов и участков под строительство ТЦ, сделки по которым могут быть завершены в 2010 году.
Еще в 2008 году Государственный комитет по земельным ресурсам оценил теневой рынок земли в 800 млрд. грн. В государственной собственности на тот момент находилось 49% земельных ресурсов, остальные были приватизированы. На сегодняшний день государство владеет уже 41% земель, при этом основания для продажи стратегического актива в большинстве случаев были самыми туманными. Не удивительно, что новая власть начала масштабные проверки законности продаж земельных участков и хочет предоставить Госкомзему право обращаться в суд в интересах страны. До 1 сентября главное земельное ведомство вместе с Минюстом должны проверить все судебные решения об отчуждении госземель и обратиться в Верховный суд за разъяснениями.
С октября 2008 г. инвестиции в землю уверенно лидируют в рейтинге рискованных вложений средств и, похоже, будут удерживать пальму первенства еще долгое время. Основная причина кроется в неадекватном ценообразовании на земельные участки, что привело к созданию своеобразной финансовой пирамиды, которая держалась исключительно благодаря постоянному росту цен на землю. Фактически земельные участки продавались дороже, чем уже готовые здания и сооружения с участками, на которых они стоят. С начала года цены на землю в 30 км от Киева уменьшились на 14%, во втором полугодии 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее снижение, причина которого — отсутствие интереса локальных и иностранных инвесторов (застройщиков) в связи со снижением спроса на коттеджные и логистические объекты.
Согласно исследованию аналитиков, в июле 2010 года количество сделок по аренде элитной недвижимости столицы оказалось таким же, как в июне. Всего в сегменте недвижимости, стоимость аренды которой начинается с $3 тыс. за кв.м, было подписано 30 договоров. Между тем, специалисты обращают внимание на незначительное изменение структуры спроса.
По мнению игроков рынка и экспертов, претендовать на 3 тыс. квартир по Госпрограмме смогут только обеспеченные очередники. Представленные цифры предполагают среднюю стоимость квартиры в $55 тыс. ($810 за кв. м), из которых $40 тыс. нужно сразу оплатить покупателю. Такие условия будут вполне приемлемыми для Киева. Для жителей большинства других городов Украины условия малопривлекательны.
Окончание летних отпусков повлияло на посещаемость торговых центров. В первой половине августа аналитики наблюдали повышение индекса торговой недвижимости на 0,31%. За первое полугодие 2010 г. года товарооборот в Киеве вырос на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 23 368,4 млн. грн.
Эксперты считают, что в августе активность на рынке аренды увеличится и ее пик придется на последние недели месяца. Возможна ситуация, когда спрос на самые популярные типы квартир будет превышать существующее их предложение. Спрос на все классы, вероятнее всего, возрастет. Наиболее востребованными будут оставаться одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, в том числе расположенные на массивах, близких к крупным вузам.
По данным риэлторов, в июле средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 2,7% (на 57 у.е.) до 2056 у.е./кв. м. Двухкомнатные квартиры подешевели в среднем на 2,4% (на 56 у.е.) до 2263 у.е./кв. м. Стоимость трехкомнатных снизилась на 3,5% (на 80 у.е.) до 2230 у.е./кв. м, а четырехкомнатных - на 2,3% (на 63 у.е.) до 2647 у.е./кв. м. Из числа выставленных на продажу квартир, по данным аналитиков, преобладает жилье на правом берегу – 44%, на левом берегу – 38% и в центре столицы – 18%.
Сегодня актуальны и реализуемы проектыс быстрым возвратоминвестиций. Аквапарк к таковым эксперты пока не относят. За прошедшее десятилетие в Украине появилось порядка 20 аквапарк открытые комплексы (преимущественно в южных регионах страны), так И хотя первичный спрос на данные проекты удовлетворен, сказать, что тельной недвижимости насыщен хотя бы наполовину, нельзя. Во многи> миллионники и даже столицу, аквапарков нет. Девелоперы признают, ч и перспективный вид недвижимости, тем не менее привлекать в данньн ции пока не спешат.
Собственники ТРЦ уже не идут на антикризисные уступки ритейлерам. А в качественных и популярных объектах просто нет мест. Эксперты прогнозируют как минимум стабилизацию ставок, а как максимум — рост на 15-20%. Тренды прошлого года в торговой недвижимости продолжили развиваться и в первом полугодии 2010 г. Свободных помещений в ТЦ/ТРЦ становится все меньше. На 2010 г. было заявлено к открытию около 150 тыс. кв. м. На данный момент состоялось только открытие второй фазы ТРЦ Sky Mall (45 тыс. кв. м GLA), официальный ввод в эксплуатацию которой намечен на август.
Первые законные места для осуществления торговой деятельности в подземных переходах Киева начали появляться в середине 90-х годов. Однако прибыльность торговли в подобном месте была столь высока, что популярность таких мест для продажи каких-либо товаров очень быстро возросла. В последние несколько лет, обычные прилавки с продукцией начали приобретать форму павильонов. Не заполнены торговыми точками только лишь те немногие переходы, где редко ходят люди. Остальные же являются неплохим местом осуществления мелкой предпринимательской деятельности, так как в переходах, особенно ведущих к станциям метро, всегда хороший поток народу.
Платежеспособных покупателей залогового жилья отпугивают два фактора: цена и высокие юридические риски. Банкиры стараются продавать по среднерыночным ценам, но зачастую их предложение немного дороже — на пять-десять процентов. Средний объект залоговой недвижимости, выставляемой на продажу в Киеве, представляет собой, по оценкам банкиров, двухкомнатную квартиру площадью около 50–60 кв. метров и стоимостью 120–130 тыс. долларов, расположенную в хороших районах города, например, на Оболони. Риелторы говорят, что часто встречаются квартиры и с менее интересным месторасположением, но по цене бизнес-класса.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
Множество торговых сетей оказались в весьма затруднительном положении, некоторые были вынуждены покинуть рынок. Но, как это и происходит во время кризиса, нашлись и те, кто смог приспособиться к новым условиям работы и даже развить свой бизнес ещё больше. Безусловно, это зависело и от того, чем именно занимается предприятие. Ведь когда строительство большого количества объектов приостановлено, практически невозможно увеличить, например, количество продаж строительных материалов. А в виду того, что доллар растет, налоги никто не отменял, то устоять на таком рынке становится неимоверно тяжело. И тут, как по законам природы, выживают сильнейшие.
За январь-июнь 2010 г. индекс строительных работ в стране составил 80,7% по сравнению с минувшим годом, или 14,295 млрд. грн. в денежном выражении. Для сравнения: за первый квартал индекс стройработ в стране был 78,6%, а за тот же период 2009 г. достигал 45,2%. Медленное снижение темпов падения Госкомстат отмечает при строительстве зданий и сооружений: за полгода объемы снизились на 20,4%, тогда как в январе-мае падение было 21%. Позитивная динамика и по завершению строительства: за прошлый месяц (по сравнению с предыдущим годом) эта цифра подросла на 2%, падение составило 12,2% против майских 14,2%.
Для вакантных помещений киевских торговых комплексов показатель средней стоимости аренды за последние 15 дней не изменился. Средняя ставка составляет $57,2 за 1 кв. м. с учетом НДС, без эксплуатационных расходов. "Вита-Веритас", инвестор ТРЦ Dream Town будет достраивать объект самостоятельно, не привлекая к строительству "Трест "Киевгорстрой-1". "Вита Веритас" обещает возобновить строительство 2-й очереди ТРЦ Dream Town в самое ближайшее время, и сдать объект летом 2012 года.
Руководство большинства украинских сетей полагает, что пик финансового кризиса позади и в ближайшие месяцы продажи покажут прирост. Одной из причин такого оптимизма могут стать данные Минэкономики, согласно которым в июне нынешнего года продажи в розничных сетях впервые с момента кризиса выросли на 1,1% по сравнению с АППГ. Помимо этого, ритейлеры полагают, что в ближайшее время стоимость аренды будет только расти. В результате, управители сетей сейчас активнее подписывают соглашения на аренду помещения для своих магазинов. Примечательно, что эти мысли в головы арендаторов уже не первый месяц вкладывают риэлторы, которые не устают придумывать «логичные объяснения» грядущего подорожания – от повышения цен на горюче-смазочные материалы до роста цен на продукты питания.
По подсчетам специалистов, первоначальные вложения в оборудование 4-5 комнат, способных вместить 9-12 туристов (как уверяют специалисты, это сейчас самый ходовой размергостевого дома), по нынешним расценкам, могут составить не менее 250 тыс.грн. При этом 60-70% средств уйдет на внутреннюю отделку, сантехнику, мебель и закупку постельного белья, остальные 30-40% — на благоустройство и озеленение территории. Надо понимать, что для раскрутки гостевого дома и выхода на загрузку в 60-65%, которая является базовой для многих раскрученных усадеб, потребуется не менее двух лет. Но достичь таких результатов только за счет продажи номеров, как это делается в городских гостиницах, при стоимости размещении 50-120 грн./сутки почти нереально. Большинство владельцев разделяют плату за проживание и питание, а также вводят дополнительные услуги, размещая на своем участке как можно больше объектов, способных принести дополнительный доход. Например, баню, бассейн, мангал, барбекю, беседки, площадки для пикников, которые предоставляются отдыхающим за отдельную плату и пользуются популярностью почти у всех категорий клиентов.
По (УТГ), в марте 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы вырос на 1,92%.
Ритейлеры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.